はてな君

共有ってシェアのこと?

いずみん

そうだね。1つのものを共同で所有することをいうよ。

共有とは、複数の者が、一つの物権を共同で有する状態のことをいいます。
共有物には、土地、建物、動産など、さまざまなものがあります。

今回は、共有物の使用、共有持分、共有物の管理、共有物の分割、共有物の所有者が不明の場合について、いずみんがわかりやすく解説します。

宅建独学で受かった人| #共有とは1つのものを共同で使用する 宅地建物取引士が解説!!

はてな君

1つのものを共同で所有するという以外に何があるの?

いずみん

共有には、持分という概念があるんだよ。

1つの物を何人かで所有する

例えば、別荘(5000万円)を、Aが3000万円・BとCがそれぞれ1000万円ずつだして購入した場合、Aの持分は3/5・BとCはそれぞれ1/5となる。

宅建独学勉強| #共有の持分 フクナビ宅建が解説!

はてな君

共有の持分?どういうこと?

いずみん

例えば、先ほどの別荘は、建物の3/5をAが使って、1/5ずつをBとCが使うということではなく、建物の全部を持分に応じて使えるということになるんだよ。

持分の解説

上記の別荘の例で共有者であれば、持分に応じて建物全体を使用することができる。
期間でいうと、Aが約7か月、B・Cが2.5か月ずつ使用することができる。(各共有者は善管注意義務を負います)

宅建独学勉強| #共有物の管理費用 宅建合格者が解説!

はてな君

共有物の管理費などは平等に負担するの?

いずみん

これも、持分に応じて負担することになるんだよ。

共有物の管理費用

上記の別荘の場合 管理費の3/5をAが負担します。B・Cはそれぞれ1/5ずつ負担。

宅建独学勉強| #共有物の管理 フクナビ宅建が解説!

はてな君

共有物を修理したりするときは共有者の同意は必要なの?

いずみん

それは、保存行為といって各共有者が単独で他の共有者の同意なくできるんだよ。
保存行為のほかにも、管理行為・変更行為があるんだよ。
1つずつ見ていこう!

保存行為

各共有者が同意なく単独でできる

・共有物の修繕 (電球変えたり、壊れた壁なおしたり)
・不法占拠者への明け渡し請求
・不法占拠者への損害賠償請求(自己の持分のみ)

いずみん

自分たちの土地から出ていけ!はみんなの為にいえるけど、損害賠償はみんなのためにはいえないんだね。
他の共有者の許可は不要だけど、自分の分しか損害賠償の請求できないよ。

管理行為

各共有者の持分価格の過半数でできる

賃借権等で一定期間を超えないものの設定(土地5年、建物3年を超えない期間)
共有物の賃貸借契約の解除
共有物の管理者の選任および解任

変更行為

共有者全員の同意がないとできない

・共有物の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く)
→重大な変更
・共有物の建替え、増改築
・共有物を売却
・共有物に、抵当権を設定する

 項目 他の共有者の同意          具体例
保存行為各共有者が同意なく単独でできる・共有物の修繕
・不法占拠者への明け渡し請求
・不法占拠者への損害賠償請求(自己の持分のみ)
管理行為各共有者の持分価格の過半数でできる・賃借権等で一定期間を超えないものの設定(土地5年、建物3年を超えない期間)
・共有物の賃貸借契約の解除
・共有物の管理者の選任および解任
変更行為共有者全員の同意がないとできない・共有物の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く)
→重大な変更
・共有物の建替え、増改築
・共有物を売却
・共有物に、抵当権を設定する

宅建独学勉強| #共有物の処分 フクナビ宅建が解説!

はてな君

持分を処分できるの?

いずみん

自分の持分を、処分することは自由だよ。
でも、共有物そのものを処分するときは注意が必要だね。

共有物の処分

自己の持分の処分(売却など) 他の共有者の許可等不要でできる。
管理費用等も引き継ぐので、Dは1/5の管理費の支払い義務も生じる。

はてな君

持分を放棄するとその持分はどうなるの?

いずみん

他の共有者に、その持分に応じて帰属することになるよ。

持分の放棄

例えば、3人(甲・乙・丙)がそれぞれ1/3ずつ建物を共有していた場合に甲がその持分を放棄したら、甲の持分1/3は、乙と丙に帰属し、結果、建物は乙と丙(持分1/2ずつ)の共有となる。
また、共有者が相続人(特別縁故者)なく死亡した場合も同じ。

宅建独学勉強| #共有物の分割方法 フクナビ宅建が解説!

はてな君

共有したものを、分けることはできるの?

いずみん

各共有者は、その持分に応じて、いつでも共有物の分割を請求できるんだよ。

共有物の分割
  • 各共有者はいつでも、共有物の分割を請求できる。
  • 分割協議が整わないときは裁判所に請求できる。
共有物の分割方法
  1. 現物分割 共有物をそのまま持分に応じて分割。(ex例えば相続財産を相続人が共有していた場合、それを持分に応じて分ける)
  2. 価格賠償 共有者の1人が、共有物を取得し、所有者となった者が、他の共有者に代金を支払う。
  3. 代金分割 共有物を競売にかけて、その売却代金を共有者で持分に応じてわける。

いずみん

共有は、複数の者が1つの物を所有し、それを管理・処分するためのルールを定めていることだよ。
どの部分のことかを考えながら、理解していこう!