はてな君

土地区画整理?土地の整理?

いずみん

土地区画整理法は土地を綺麗に整えるイメージだよ

土地区画整理法は、住みよいまちづくりをするために土地区画整理を事業として、宅地や道路の整備を行うことです。
具体的には道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業です。
この整備を行う施工者は国や個人などもありますが、宅建試験で問われることの多い土地区画整理組合を中心におさえましょう。
今回はいずみんが、土地区画整理法を分かりやすく説明します!

宅建独学で受かった人が| #土地区画整理 を解説!

はてな君

土地区画整理法ってイメージだけだと難しくなさそう。

いずみん

土地区画整理法は難しくないよ!ここは用語の意味・いつなにをしているのかの流れを抑えればいいよ。

土地区画整理とは
  1. 都市計画区域内で行われる
  2. 狭い路地や土地の形が整っていないのを整える(従前の土地→換地)
  3. 区画整理により減歩されることもある
  4. 換地をせずに保留地を定めることもある(区画整理の費用にあてる場合に限る)

宅建独学勉強| #減歩・換地処分 を解説!

はてな君

減歩?換地処分?

いずみん

聞かない単語だよね。意味は難しくないから慣れようね!

減歩・換地処分

土地区画整理の換地処分で、土地の区画が整えられたことにより

所有する土地が減る減歩、換地せずにおく保留地がある

減歩区画整理により事業必要な土地を地権者から無償で提供してもらうこと
保留地区画整理において地権者から提供された土地のうち、事業費の捻出のための土地

いずみん

従前の土地(換地前の土地)より換地後に土地が減ってしまうことを減歩というんだよ。

宅建独学| #区画整理事業の施工者 を合格者が解説!

はてな君

この区画整理事業ってだれがするの?

いずみん

大きく分けると、民間施行と公的施行があるんだよ。試験でよく問われるのは②の土地区画整理組合
ここはおさえてあとはサラッといこうね!

区画整理事業の施工者
施工者要件等ポイント
民間①個人施工者宅地の所有者、借地権者の全員の同意得て、1人又は数人が共同して知事の認可を受けなければならない
民間②土地区画整理組合宅地の所有者、借地権者7人以上が共同して設立。設立にあたってはこの所有者、借地権者の2/3以上の同意を得てが必要。組合の設立・解散は、知事の認可を受けなければならない。
※組合が成立すると、これに反対していた宅地の所有者、借地権者も組合員となることに注意!
民間③区画整理会社宅地の所有者、借地権者を株主とする株式会社(宅地の所有者、借地権者の2/3以上の同意が必要)
施工については知事の認可を受けなければならない
公的④都道府県・必ず都市計画事業として行われる。
・市街化調整区域内では行われない。
・施工者が市町村の場合 → 都道府県知事の認可が必要
・施工者がと都道府県の場合 → 国土交通大臣の認可が必要
公的⑤国土交通大臣同上
公的⑥住宅供給公社同上

宅建独学| #区画整理の流れ を合格者が解説!

はてな君

区画整理をするにも順番はあるよね?

いずみん

そうだね。区画整理の流れをおさえよう!

区画整理の流れ
  1. 事業計画作成
  2. 事業計画等の認可等の広告
  3. 換地計画の作成・認可
  4. 仮換地の作成・工事
  5. 換地処分
  6. 登記

いずみん

事業計画のお知らせから、換地処分がされるまでは許可なく建築をしてはいけないよー

宅建独学|【換地計画で定めることは?】を徹底解説!

はてな君

換地計画ではどんなことを決めるの?

いずみん

組合施行の場合と公的施行の場合で決め方が異なるよ。換地計画が決まったら、組合施行の場合と公的施行のどちらも換地計画について都道府県別の認可が必要になるんだよ。

換地計画で定めること
定めること内 容
①換地従前の土地と換地後の土地との条件が同じようなものでなければならない(換地照応の原則)
②清算金換地の際に(換地を定めない場合も含む)不均衡が生じる場合は金銭でのせいさんを行うが、これを換地計画において定めなければならない。(金銭を徴収される場合も交付される場合もある)
③保留地換地として定めず、施行者が所有する。
・土地区画整理事業の諸費用にあてるためなどの土地
公的施行の場合は土地区画整理事業の施工費用のみに充てるためのみ
保留地を定める。

宅建独学|【建築行為等の制限】を徹底解説!

はてな君

区画整理するのに建築行為を制限するの?

いずみん

そう!区画整理をするから、勝手に建築行為をしないでねという意味での制限だよ!

建築行為等の制限

事業計画等の認可等の広告がされてから、換地処分の広告がされるまでの間に下記の権利く行為をするには、国土交通大臣(国土交通大臣が施工する場合)・都道府県知事(国土交通大臣以外の施工の場合)の許可が必要となる。

  • 事業の障害の恐れのある土地の形状の変更
  • 事業の障害の恐れのある工作物の建築・改築・増築、又は移動の物件の設置・堆積

※許可を得ずに上記を行った場合は、原状回復・建築物等の移転・除去命令をすることができる。

宅建独学|【仮換地のとは】を徹底解説!

はてな君

仮換地?換地じゃなくて?

いずみん

仮換地は区画整理事業が終わるまで、とりあえず使っておいてもらう土地のことだよ。

仮換地とは

土地区画整理事業を行う土地の所有者や借地権者が、換地への工事中にとりあえず使っておいてと提供される土地(使用・収益できる)

宅建独学|【仮換地の指定】を徹底解説!

はてな君

仮換地はどうやって決まるの?

いずみん

一定の人に通知をするんだよ。

仮換地の指定

仮換地の所有者等・従前の宅地の所有者等に
「仮換地の位置・地積・仮換地の効力発生日」を通知により、仮換地の指定を行う。

いずみん

本試験のひっかけポイントの「通知」
「換地処分は広告でされる」なんて聞いてくることもあるから要注意!

宅建独学|【仮換地の指定がされたらどうなる?】を徹底解説!

はてな君

仮換地の指定がされたらその土地は使えないのかな?

いずみん

仮換地の指定は混乱しやすいけど、難しい理屈はないから、何度もやって理解して覚えようね!

仮換地の指定

仮換地が指定されると従前の土地の所有者はその土地の使用ができなくなる。(処分はできる)

いずみん

従前の土地は使用収益できなくなり、仮換地を使用収益できるって覚えよう!

宅建独学|【仮換地の使用収益開始日が別日に?】を徹底解説!

はてな君

使用収益が別日ってどういうこと?

いずみん

仮換地の効力発生日に、特別の事情によって仮換地が使用できない場合に、仮換地の使用収益日を別の日に定めることができるんだよ。

仮換地の使用収益開始日を別の日に定める

仮換地の効力発生日に使用収益できない特別な事情がある場合、この使用収益の開始日を別日に定めることができる。

この場合、仮換地権者は仮換地指定日から使用収益開始日までの間、どの土地も使用できないことになってしまう。(損失補償などは有る。従前の土地の処分は可)

宅建独学|【換地処分がされる時期】を徹底解説!

はてな君

換地処分がされたら、土地は丸ごと整うんだよね!

いずみん

そうだね!
原則は換地計画の土地の区域の全部が完了したら換地処分することになるんだけど例外もあるんだよ。

換地処分の時期

原則: 換地計画の土地の区域の全部が完了後

例外: 基準・規約・定款・施行規定に別段の定めがある場合は、工事未完了でも換地処分できる。

宅建独学|【換地処分の通知と広告】を徹底解説!

はてな君

換地処分がされたら知らせないとだよね。
通知と広告両方必要なの?

いずみん

はてな君!ここは間違えやすいところ!換地処分と通知は全く別物!ひっかけポイントだから注意しようね。

換地処分の通知と広告

換地処分は、施工者が関係者に対して通知をすることで行う。

そしてこの後、都道府県知事(国土交通大臣)が換地処分されたことを広告する。

宅建独学|【換地処分の効果】を徹底解説!

はてな君

換地処分がされたらなにが起こるの?

いずみん

換地処分の効果のことだね。
ここは、換地処分の広告の日と、その翌日で違うんだ。イラストでイメージして抑えよう!

換地処分の効果
  1. 換地処分の広告の日に生じること
    • 仮換地の効力が消滅
    • 必要のなくなった地役権が消滅
  2. 換地処分の広告の日の翌日に生じること
    • 換地が従前の土地とみなされる
    • 清算金の確定
    • 施工者が保留地を取得する
    • 公共施設(公園等)は市町村が取得

いずみん

土地区画整理補法は単語になじみがないけど、難しい単元ではないから、何度も繰り返して必ず得点してほしいな!