はてな君

そもそも物権てなに?

いずみん

所定の物を支配する権利のことだよ。
財産権の一つで、【所有権】【地上権】【占有権】【抵当権】がその例。
そしてこれらが発生・移転・消滅することを総じて物権変動というんだよ。

物と支配し、直接利益を受ける権利である物権。そしてその権利が移転することを物権変動といいます。

物権の権利者や内容が変わる物権変動には、契約、時効、相続など、さまざまな原因があります。

今回は物権変動について、いずみんがわかりやすく説明します!

宅建独学で受かった人| #物件変動が生じる時 解説!

はてな君

物権変動はどんな時におきるの?

いずみん

売買を例にすると、意思表示の時
つまり、原則契約の意思表示の時に生じる。
代金の支払いや登記がされなくても、物権変動は生じ、所有権は買主に移転することになるんだよ。

物権変動

売買契約などの意思表示のみで生じる。

契約書を交わすなどの形式は不要。

端的に言うと売主の「売ります」と、買主の「買います」意思表示のみで物権変動は生じる。

宅建独学勉強| #第三者と登記 フクナビ宅建が解説!

はてな君

もし、売主が2人以上に売ったら所有権は誰のものになる?

いずみん

これは、土地などの不動産や、それ以外で異なってくるんだよ。

不動産から説明するね。

不動産の物件変動
  1. AとB・AとCは売買契約の当事者
  2. 買主Bから見て、Cは第三者・買主Cから見て、Bは第三者
  3. 例えば、売主Aが、買主Bに売却した後、買主Cにも甲土地を売買した場合、Bは、登記を備えなければCに自分が所有者だといえない(対抗できないという)この時、Cが悪意・善意は問わない。

宅建独学勉強| #第三者に該当しない者 フクナビ宅建が解説!

はてな君

第三者に該当しない?どういうこと?

いずみん

立ち位置としては第三者でも、対抗関係に立たない者をいうよ

第三者に該当しない者
  1. 配信的悪意者  例えば、Aの土地がBに売却されたことを知っているCが、故意に権利者に不利益を与えるような行為をした場合、Cは背信的悪意者に当たり第三者には該当せず、Bは登記がなくてもCに対して所有権を主張できる
  2. 他人の為に登記する義務を負う者 司法書士などがその例。
  3. 実質的な無権者 例えば、外形的に取引関係はあるようでも、売主Aの甲土地についての文書を買主Bが偽造した場合、これを信じてBからCが土地を購入したとしても、もとの売主AはCに自分が所有者だといえる。
  4. 不法占拠者 正当な権限なく、権利行使する者。当然登記などなくても対抗できる。

宅建独学勉強| #物権変動と時効 フクナビ宅建が解説!

はてな君

物権変動と時効?関係あるの?

いずみん

とても関係があるんだ!時効の完成前と後では結論が異なるから、何度も繰り返し学習してほしいところでもある。

時効完成前の第三者

時効の完成前に第三者が現れた場合は時効取得者は、その第三者に登記無く所有権を主張できる。(対抗できる)

いずみん

時効完成前は、この場合甲土地はA→B→Cと物権変動したと同じ(当事者類似の関係)だからCが、Bに所有権を主張するには、登記も不要なんだ。

逆に、時効完成後は結論が逆になるんだよ。

時効完成後の第三者

時効完成後に第三者が現れた場合は、二重譲渡と同じく対抗問題は、登記できる。

宅建独学勉強| #物権変動と取消 フクナビ宅建が解説!

いずみん

物権変動の際に、(意思表示で学んだ)詐欺・錯誤があった場合を解説するよ!

詐欺・錯誤について

詐欺(錯誤)により甲土地を売却し、その買主が甲土地を転売した後、もとの契約が解除された場合、転売の買主が善意であれば登記無くても所有権を主張できる

いずみん

この意思表示が強迫の場合は、Cの善意・悪意有過失に関係なくAが保護されAはCに所有権を主張できるよ。

解除後の第三者の場合

詐欺・錯誤・脅迫のいずれについても、解除後は登記をしないと保護されない

つまり、登記をしないと対抗できないということになる。

いずみん

不動産の物件変動での第三者との関係は、そのタイミング(時効・取消・解除の前後)や意思表示(詐欺・強迫・錯誤)などで、場合分けが必要だよ。

宅建独学勉強| #動産の物権変動 フクナビ宅建が解説!

はてな君

不動産以外の物権の対抗要件もあるの?

いずみん

動産は不動産以外のもの、例えば時計やパソコンなど、登記など必要ないもの。
これらは引き渡しさえあれば、対抗要件を有する。

動産の対抗要件

物の引き渡しが有れば所有権を主張できます。

いずみん

物権変動は不動産の対抗要件が最も重要。
何度も問題ををいてみよう!

宅建独学勉強| #相隣関係 フクナビ宅建が解説!

はてな君

相隣関係って初めて聞く言葉だな

いずみん

ご近所の土地を利用したりする際のルールのようなものだよ。

相隣関係とは?

隣地とのトラブルは、住宅や土地を所有するうえで避けては通れない問題です。そんなトラブルを防ぐために、相隣関係の法律があります。

相隣関係の趣旨は、次の2つです。

  • 隣地の利益を保護する
  • 隣地の利用を妨げない

今回は相隣関係の趣旨やその他の規制についていずみんがわかりやすく解説します。

宅建独学勉強| #相隣関係の具体例 フクナビ宅建が解説!

はてな君

ご近所のルール?それが法律で定められているの?

いずみん

例えば、道路に通じない土地の所有者が、隣の敷地に入れる権利など、法律上当然に認められている権利のことなんだよ。

法律上当然に認められていることから、登記などは不要なんだよ。

相隣関係の具体例①

隣地使用請求権 土地の所有者は、境界又はその付近において

障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、

隣地の使用を請求することができる権利。(隣人の承諾は必須)

相隣関係の具体例②

ライフライン設置権 土地の所有者が、「電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付」について、

必要な範囲内で、他の土地に設備(導管や導線)を設置(=設備設置権)したり、

他人が所有する設備を使用(=設備使用権)したりすることができる権利です。

相隣関係の具体例④

囲繞地通行権 自分の土地が公道に通じていないため、公道に通じる土地を通行できる権利。法律上当然に与えられているとはいえ、必要かつ最小限でなければならない。

相隣関係の具体例⑤

竹木の枝の場合

原則 隣地の土地の竹木の枝が、境界線を越えた場合、竹木の所有者に切除を求めることができる

例外 土地の所有者が切除できます

  • 隣地の竹木所有者が相当期間切除しないとき
  • 竹木の所有者が不明である場合
  • 急迫の事情がある場合

 竹木の根の場合

土地の所有者が切除できる

いずみん

相隣関係はご近所の権利のバランスを考えた法律関係だよ。
法律上当然に認められる権利だけど、トラブル防止のため、隣人の許可・必要最低限の利用などが定められていることに注意だね。