はてな君

担保?抵当権?抵当権はなんとなく聞いたことがある。

いずみん

担保は、返済が滞った場合に備えて、あらかじめ債務者(借りる側)が債権者(貸す側)に対して差し入れる、経済的価値を有する物のことだよ。

これには保証人などの人的担保と、今回学ぶ抵当権などの物的担保があるんだよ。

マイホームを守る!抵当権の基礎知識とは?
宅建試験でも頻出の「抵当権」です。
抵当権とは、債権者が土地や建物などの不動産を担保にして、債権者がその担保権から優先的に弁済を受ける権利のことをいいます。担保権の代表格でもあり、もとても重要な「抵当権」。

今回は抵当権をいずみんがわかりやすく説明します!

宅建独学で受かった人| #抵当権の特徴 宅地建物取引士が解説!

はてな君

抵当権の成立から知りたいな

いずみん

抵当権は、意思表示のみで成立するんだよ。
登記や引き渡し・契約書も不要なんだよ。

意思表示のみで成立

意思表示のみで成立します 登記・引き渡し・契約書の取り交わし不要。

いずみん

抵当権設定しても、A(抵当権設定者)は建物に住むこともできるし、建物を売却することもできるよ。

でも、B(抵当権者)が抵当権をAが売却した相手に対抗するには登記が必要なんだよ。

対抗要件

対抗要件に登記は必要となる 抵当権設定者と抵当権者の間では登記不要だが、第三者に対抗するには登記が必要。

はてな君

所有権と抵当権での対抗するってどういうこと?

いずみん

例えば

  1. Cが先に所有権の登記をしたらBはその不動産の抵当権の成立をCに主張できない
  2. 逆に先にBが抵当権の登記をしたら、Cは抵当権のついた不動産を購入したことになるんだよ。

宅建独学勉強| #抵当権の妨害排除請求 フクナビ宅建が解説!

はてな君

妨害排除請求?

いずみん

抵当権の目的物が害されると債権が回収できなくなる恐れがあるので、抵当権者は妨害排除請求ができるんだよ。

妨害排除請求

抵当権者からの妨害排除請求 

抵当権が設定されている建物や土地が害されると、債権回収できなくなる恐れがあるため、妨害排除請求できる。

宅建独学|【抵当権設定された土地・建物の使用や処分】を簡単に解説!

はてな君

抵当権を設定すると、その土地や建物の所有者は使用できなくなるの?

いずみん

抵当権を設定しても、その所有者は抵当権が実行されるまでは使用できるんだよ。
そこが抵当権のメリットでもあるね。

使用や処分

土地や建物に抵当権が設定されても、使用(居住・人に貸すなどして、収益を得ることも可能)や売却などもすることができます。
使用や売却に、抵当権者の承諾は不要です。

宅建独学勉強| #抵当権の及ぶ範囲 フクナビ宅建が解説!

はてな君

建物に抵当権を設定すると、その土地にも抵当権は付いてくることになるのかな?

いずみん

抵当権の範囲のことだね。抵当権の及ぶ範囲等を説明するね。

抵当権の及ぶ範囲

抵当権は、付加一体物に及ぶ。
例えば、土地に抵当権を設定した場合、カーポート・その土地に根付いている植木などがこれにあたる。
抵当権となる不動産に定着し一体性を有する。

いずみん

以下は抵当権の付加一体物に当たるもの。

土地・建物に抵当権が設定されると、その効力が及ぶことになるんだよ。

いずみん

ここで注意してほしいのは、建物に抵当権が設定されている場合は、その土地の利用権にも抵当権は及ぶよ。

建物に抵当権が設定されている場合とは

例えば、A所有の乙土地に甲建物を所有するBが抵当権を設定した場合(乙土地を借りている、つまり賃借権を設定している)、乙土地の賃借権にも、抵当権は及ぶ。

建物に設定された抵当権が実行され、競売により当該建物の所有権を取得した者が、土地を使用できなくなってしまうので、建物に設定された抵当権は、その土地にも及ぶことになる。

いずみん

つまり、甲建物が競売されても、甲土地の所有者になった人は、その賃借権もついてくるということだよ。
そうしないと建物を所有する意味がなくなってしまうからね。

宅建独学勉強| #抵当権の被担保債権の範囲 フクナビ宅建が解説!

はてな君

抵当権でもお金を借りる時の利息はつくよね?

いずみん

もちろんそうだよ!だからといって後順位抵当権者がいる場合等は、抵当権者は無限にこの利子を請求できるわけではないんだよね。

被担保債権の範囲

抵当権で担保される範囲は元本はもちろん担保されますが、利息については最後の二年分まで担保される。
これは、抵当権が1つの物件にいくつも設定されている場合、後順位の抵当権者を保護するためでもある。
この場合でも、債権が消滅するのではなく、無担保の債権となる。

宅建独学勉強| #抵当権の性質 フクナビ宅建が解説!

いずみん

担保物権の代表の抵当権。その性質を説明するね!

抵当権の性質

付従性(債権と抵当権はセット

  • 債権が成立しなければ、抵当権も成立しない。
  • 債権が消滅すれば、抵当権も消滅する。

随伴性(債権といつも一緒

  • 債権が譲渡されると、抵当権も自動的に譲渡人に移転する。

不可分性(全部がなくならない限り存在

  • 債権の一部弁済があっても、抵当権は目的物全体に存続する。

物上代位性(形は変わっても追いかけていく

  • 抵当権の目的物が滅失等により別の価値に変わった場合でも、抵当権はその価値に及ぶ性質。

いずみん

抵当権は宅建試験でも、とても大切。
テキストと問題を繰り返して、しっかり覚えよう!