はてな君

賃貸借にも、対抗要件があるの?

いずみん

二重に貸したり、貸している物を譲渡したりで、二重譲渡等は賃貸借にもでてくるんだよ。

賃貸借の対抗要件とは?
賃貸借の対抗要件とは、第三者に対抗して賃貸借関係を主張できるための条件です。
登記や目的物の引き渡しにより、対抗要件をゆうします。

賃貸人の地位の移転
賃貸人の地位の移転とは、賃貸人の所有権が第三者に移転した際に、賃貸人としての権利義務も同時に第三者に移転することを指します

今回は、いずみんが賃貸借の対抗要件・賃貸人の地位の移転・賃借権の譲渡、転貸等を、わかりやすく説明します!

宅建独学で受かった人| #賃貸借の対抗力 宅地建物取引士が解説!

はてな君

賃貸借にも対抗要件とかあるの?

いずみん

あるよ!土地と建物の場合、分けが必要なんだよ。詳しく説明するね。

借地権土地の対抗力が認められる場合

例えば、BがAの土地を借りて建物を立てていた。
その後、AがCに土地を売却。
土地の所有者となったCはBに自分の土地であることを理由に、土地を明け渡せと言えるか?BはCに対抗できるのはどんな場合か?

BがCに対抗できる場合は?

  1. 借地権の登記されているとき
  2. 借地上の建物が登記されているとき
  3. 借地上の建物があったことが提示されているとき

いずみん

借地権が対抗力を有するのは
【借地権の登記】【建物の登記】【借地上に建物があったことを表示】の3つ!

借地権(建物)の対抗力が認められる場合

例えば、Aの建物をBが賃借している。
この建物をAがCに売却した場合に、建物の所有者となったCはBに自分の建物であることを理由に、建物を明け渡せと言えるか?BはCに対抗できるのか?

BがCに対抗できる場合は?

  1. 建物の登記(建物の賃借権の登記)
  2. 建物の引き渡し(鍵の引き渡しも含まれる)

いずみん

建物の場合は【建物の賃借権の登記】【引き渡し】土地は3つ建物2つのパターンだよ!

宅建独学勉強| #賃借権の譲渡 フクナビ宅建が解説!

はてな君

この借りている人は、その権利を譲渡できるの?

いずみん

出来るよ!転貸と合わせて1つずつか説明するね。

賃借権の譲渡
  1. 賃借権がその権利を売却等で譲渡されると、譲受人が賃借人となり、賃貸人と譲渡人との契約は終了する。
  2. 賃貸人は賃料を、譲受人(新賃借人)にのみ請求できる。

いずみん

賃貸借契約は賃貸人と新賃借人との間での契約になるんだよ。

宅建独学勉強| #転貸 宅建合格者が解説!

はてな君

転貸ってまた貸しと同じ?

いずみん

そう!賃借権の譲渡との違いを抑えよう!

転貸
  1. 転貸はまた貸しなので、賃貸人と賃借人との契約は終了しない。
  2. 賃貸人の家賃の請求は賃借人に行う。
  3. 賃借人が家賃を支払わない時は、賃貸人は家賃を転借人に直接請求できる。
  4. 賃貸人に無断で譲渡・転貸した場合、原則として賃貸人は、賃貸借契約を解除できる。※但し、背信行為と認められるに足りない特段の事情がある場合はこの解除はできない。

宅建独学勉強| #転貸の場合の解除 フクナビ宅建が解説!

はてな君

賃貸人と転借人の契約が解除されることはないの?

いずみん

とても大事なところだよ。何度も過去問解いて抑えてね!

賃貸借・転貸借の解除
  1. 賃借人の債務不履行で、賃貸借契約が解除された場合は、転借人は賃貸人に転借権を対抗できない。
  2. 賃貸借での解除は賃貸人が、賃借人に催告が必要。(転借人には通知や賃借人の代わりに支払う機会などは不要)
  3. 賃貸借契約を合意解除した場合はこれを転借人に対抗できない。(転借人は追い出されない)
  4. 賃貸借が合意解除であっても、解除当時に、賃貸人が賃借人に解除権を有していた場合、転借人に対抗できる。(追い出せる)

宅建独学勉強| #敷金の性質・返還時期 フクナビ宅建が解説!

はてな君

敷金は僕も部屋を借りる時に払った。でも何の費用かとか、わからないな。

いずみん

敷金の性質を学ぼうね。

敷金の性質・返還時期
  1. 敷金の性質 賃借人の債務不履行(家賃の踏み倒し・設備が壊されたりするリスクに対し、補填保全する為)の担保。
  2. 敷金を家賃未払いに充当できるのは、賃貸人。(賃借人からは言えない)
  3. 返還時期  明渡し完了後。(賃貸借終了時でないことに注意)

宅建独学勉強| #賃貸人の地位の移転等 フクナビ宅建が解説!

はてな君

敷金預けた後に、借りている人が変わったらその敷金はどうなるの?

いずみん

すごくいい質問!賃貸人の地位の移転のことだね。
敷金を誰が払ったかがヒント。
詳しく見ていこう!

賃借権の譲渡(賃借人の交代)

例えば

A所有の建物をBが借りていた。その建物を借りている立場をCに譲渡した場合に、敷金を行使できるのは、BかCか?

答えは

借りている人が交代した場合敷金は、元の借りていた人がこれを行使する。(敷金を返してもらう権利がある)

いずみん

難しく考えないでね!

そもそも、敷金を支払った人が権利を行使するということ。

新たに賃借人になった人は敷金を支払っていないからだよ。

建物の譲渡(賃貸人の交代)

例えば

Bに建物を貸しているAが、その建物をCに売却した場合、Bは、ACのどちらに敷金を行使できるのか?

答えは

Cが賃貸人の立場を承継し、Bは新賃貸人Cに対し、敷金を行使できる。

いずみん

ここは、前出とは違って、所有者になった人が敷金を返す立場も承継するんだよ。

いずみん

賃貸借は宅建試験でも、実務でも、とても大切!必ず得点できるように、何度も繰り返して学ぼう!