宅建独学【賃貸借の対抗要件・賃貸人の地位の移転等】解説!

例えば、BがAの土地を借りて建物を立てていた。
その後、AがCに土地を売却。
土地の所有者となったCはBに自分の土地であることを理由に、土地を明け渡せと言えるか？BはCに対抗できるのはどんな場合か？

BがCに対抗できる場合は？

1. 借地権の登記されているとき
2. 借地上の建物が登記されているとき
3. 借地上の建物があったことが提示されているとき

例えば、Aの建物をBが賃借している。
この建物をAがCに売却した場合に、建物の所有者となったCはBに自分の建物であることを理由に、建物を明け渡せと言えるか？BはCに対抗できるのか？

BがCに対抗できる場合は？

1. 建物の登記（建物の賃借権の登記）
2. 建物の引き渡し（鍵の引き渡しも含まれる）

1. 賃借権がその権利を売却等で譲渡されると、譲受人が賃借人となり、賃貸人と譲渡人との契約は終了する。
2. 賃貸人は賃料を、譲受人（新賃借人）にのみ請求できる。

1. 転貸はまた貸しなので、賃貸人と賃借人との契約は終了しない。
2. 賃貸人の家賃の請求は賃借人に行う。
3. 賃借人が家賃を支払わない時は、賃貸人は家賃を転借人に直接請求できる。
4. 賃貸人に無断で譲渡・転貸した場合、原則として賃貸人は、賃貸借契約を解除できる。※但し、背信行為と認められるに足りない特段の事情がある場合はこの解除はできない。

1. 賃借人の債務不履行で、賃貸借契約が解除された場合は、転借人は賃貸人に転借権を対抗できない。
2. 賃貸借での解除は賃貸人が、賃借人に催告が必要。（転借人には通知や賃借人の代わりに支払う機会などは不要）
3. 賃貸借契約を合意解除した場合はこれを転借人に対抗できない。（転借人は追い出されない）
4. 賃貸借が合意解除であっても、解除当時に、賃貸人が賃借人に解除権を有していた場合、転借人に対抗できる。（追い出せる）

1. 敷金の性質　賃借人の債務不履行（家賃の踏み倒し・設備が壊されたりするリスクに対し、補填保全する為）の担保。
2. 敷金を家賃未払いに充当できるのは、賃貸人。（賃借人からは言えない）
3. 返還時期　　明渡し完了後。（賃貸借終了時でないことに注意）

例えば

A所有の建物をBが借りていた。その建物を借りている立場をCに譲渡した場合に、敷金を行使できるのは、BかCか？

答えは

借りている人が交代した場合敷金は、元の借りていた人がこれを行使する。（敷金を返してもらう権利がある）

例えば

Bに建物を貸しているAが、その建物をCに売却した場合、Bは、ACのどちらに敷金を行使できるのか？

答えは

Cが賃貸人の立場を承継し、Bは新賃貸人Cに対し、敷金を行使できる。