はてな君

賃貸借って借りるってことだだよね?使用貸借も借りることだよね?何が違うの?

いずみん

まず、有償契約か無償契約かで違うんだよ。それぞれ見ていこう!

賃貸借とは?

賃貸借は、ある人が物を貸し、相手方がその物の使用・収益を対価として賃料を支払う契約です。

主な特徴

  • 有償契約: 賃料の支払い義務
  • 諾成契約: 書面の作成は不要
  • 双務契約: 双方が権利と義務を持つ
  • 典型契約: 民法で詳細な規定

使用貸借とは?


使用貸借(しようたいしゃく)とは、貸主が借主に無償で物を貸し、借主がその物を利用し、使用後に返還する契約です。賃貸借と異なり、対価が発生しないのが特徴です。

主な特徴

  • 無償性: 貸主は対価を得ることなく、借主に物を貸します。
  • 返還義務: 借主は、使用後に借りた物を返還する必要があります。
  • 期間: 期間の定めがある場合とない場合がありますが、期間の定めがない場合は、借主はいつでも返還することができます。
  • 損害賠償責任: 借主は、故意または過失によって借りた物を損壊した場合、損害賠償責任を負います。

今回はいずみんが賃貸借・使用貸借について、わかりやすく説明します!

宅建独学で受かった人| #賃貸借 宅地建物取引士が解説!

はてな君

賃貸借は、今までの中でも分かりやすそう。

いずみん

そうだね。有償での物の貸し借りというのがざっくりしたことだね。

賃貸借
  • 賃料を払って物の貸し借りをすること。
  • 貸主・借主の意思表示のみで成立
  • 借主は善管注意義務を負う。

宅建独学勉強| #使用貸借 フクナビが解説!

はてな君

これも借りることだよね?

いずみん

そうだね。賃貸借と違って無償なんだよ。

使用貸借
  • 当事者の意思表示のみ成立(諾成契約)
  • 借主は通常の必要費は負担する(無償でかりるので貸主が必要費は負担)
  • 借主の死亡で、使用貸借は終了(相続の対象にならない)
  • 貸主はいつでも、契約解除できる(いつでも、返してといえる)
  • 契約不適合責任は負わない

いずみん

無償で借りるということを考えれば当然の話だよね。

宅建独学勉強| #賃貸借の存続期間 宅建合格者が解説!

はてな君

使用貸借の場合は、貸主がいつでも返してといえるど、賃貸借の場合はどうなるの?

いずみん

有償契約だから、やはり使用貸借とは異なるよ。

賃貸借の期間
  • 賃貸借の期間を定めた場合、最長50年。(期間を定めないこともできる)
  • 期間満了後、更新した場合も、50年までとなり(50年より短い期間も可能)、50年以上と定めた場合、50年に引き直される。(無効とはならない)

宅建独学勉強| #賃貸借の終了時期 フクナビ宅建が解説!

はてな君

期間が決まっていない場合の賃貸借終了ってどうなるの?

いずみん

期間の定めのがあればその期間の満了時だけど、期間の定めがない場合、借りているのが、土地か建物かで異なってくるんだよ。


整理して覚えようね!

賃貸借終了時期

期間の定めがない場合、解約の申し入れ後。

  • 土地の場合 一年後に終了。
  • 建物の場合 三か月後に終了。 

※目的物が全部滅失し、使用できなくなった場合、賃貸借契約も終了。

期間の定めがない場合、解約の申し入れ後土地の場合一年後に終了
建物の場合三か月後に終了

いすみん

ここは語呂合わせ風に覚えたらどうかな?一年(土地)三カ月(建物)

宅建独学勉強| #一部滅失等賃料減額 フクナビ宅建が解説!

はてな君

借りている建物が台風とかで使えなくなったら家賃てどうなるの?

いずみん

この場合は、賃借人が請求するまでもなく、賃料は「当然」に減額されるんだよ。

一部滅失等賃料減額

賃借物の一部が賃借人の過失によらない事由で、賃借物の全部または一部が滅失または毀損し、賃借人の使用収益に支障をきたした場合に、賃借人が賃料の減額を請求できる制度

残存する部分だけでは、目的を達成できないときは、賃借人は契約解除もできる。

宅建独学勉強| #賃貸人の義務 フクナビ宅建が解説!

はてな君

賃借人には善管注意義務があるけど、大家さんは義務はないの?

いずみん

もちろんあるよ!詳しく説明するね!

賃貸人の義務
  1. 賃貸物の使用・収益に必要な修繕 → 賃貸人(大家)の義務。賃借人がもしこの【※1必要費】を出した場合は、①直ちに②全額を賃貸人に請求できる。
  2. 賃借人が、【※2有益費】を出したとき → ①賃貸借契約終了後②全額又は現存増加額(賃貸人の選択による)を、賃貸人に請求できる。
  • ※1必要費とは目的物の現状を維持するために必要とされる費用。(修繕費用等)
  • ※2有益費とは目的物の価値の増加のために支出された費用。(改築費用等)

はてな君

大家さんが直してくれない場合は?

いずみん

修繕必要なのにしてくれなかったり、緊急の場合は、賃借人が修繕することもできるよ。もちろん費用は、必要費だから、すぐに請求できるよ。

賃借人による修繕
  • 修繕が必要である旨を賃貸人に通知し、又は、賃貸人がその事実を知ったにも関わらず、相当の期間内に修繕しない場合。(賃借人に立証責任あり)
  • 急迫の事情がある時。

はてな君

借りている建物が台風とかで使えなくなったら家賃てどうなるの?

いずみん

この場合は、賃借人が請求するまでもなく、賃料は「当然」に減額されるんだよ。

宅建独学勉強| #賃貸借と使用貸借の比較 フクナビ宅建が解説!

いずみん

賃貸借と使用貸借は覚えやすいように表にしたよ。

 項目 賃貸借 使用貸借
対価の有無有償無償
期間定めがあることが多い定めの有無は問わない
賃貸人の義務物の引渡し、修繕義務物の引渡し
相続借主が死亡しても契約は継続する借主が死亡すると契約は終了する
解除借主はいつでも解除できる貸主は正当な理由がある場合に限り解除できる
転貸賃貸人の承諾が必要賃貸人の承諾は不要

いずみん

有償・無償を考えると、結論にたどり着きやすいよ!