はてな君

解除っていくつかあるの?

いずみん

債務不履行による解除だけではなく手付解除もあるんだよ。
宅建試験にも出てくる大事なところだから、しっかり理解しよう。

契約解除とは、当事者の一方が、契約の効力を消滅させる意思表示をすることです。
契約解除は、当事者間の合意によっても、法律の規定によっても行うことができます。

手付解除とは、手付金(契約締結時に支払う金銭)を放棄することで、契約を解除できる制度です。売買契約や請負契約など、金銭債権を目的とする契約に適用されます。

今回はいずみんが、これらを分かりやすく説明します。

宅建独学で受かった人| #契約解除 宅地建物取引士が解説!

いずみん

契約を解除する場合、法定解除・合意解除・約定解除があるんだよ。

また、解除の発生する時期もそれぞれ違うよ。

法定解除

法定解除とは、法律の規定によって認められている契約解除の方法。
当事者の一方が債務不履行をした場合など、一定の条件を満たす場合には、相手方は法的な根拠に基づいて契約を解除することができる。(債務不履行)

合意解除

合意解除とは、当事者間の合意によって、契約を消滅させること。
当事者双方が合意した時点で解除権が発生する。

約定解除

約定解除とは、契約書に定められた解除条件に基づいて、契約を解除すること。
約定解除の場合、契約書に定められた解除条件を満たした時点で解除権が発生する。
解除条件は、期日までに代金を支払わない、契約内容に違反するなどがこれにあたる。

宅建独学勉強| #手付解除 フクナビ宅建が解説!

はてな君

手付って解除に関係あるの?

いずみん

とても関係あるよ。
民法で規定されている手付解除は、解約手付とされているの。
宅建とのかかわりもとても深いのでしっかり理解しよう!

手付解除

契約の相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払うことで、いずれも理由を問わず契約を解除できる特約のこと。

はてな君

どうして売主は手付金の倍額払うの?

いずみん

例えば、買主Bが100万円の手付金を払っていたとして、Bが手付金100万円を放棄して解除。

売主Aから解除するときにBの手付金100万円を返して、Aも100万円支払うことで、平等になるからだよ。

宅建独学勉強| #解除の特徴 を宅建合格者が解説!

はてな君

解除権が発生したら、自動的に解除になるの?

いずみん

解除は、その意思表示をすることでできるんだよ。
そして、解除権を有する者の意思表示のみで発生し、相手方の同意等は要らないんだよ。

解除権の行使

解除権が発生したら、解除権を有する者の意思表示のみで解除でき、相手方の同意等は不要。(形成権)

はてな君

契約は1対1とは限らないと思うんだけど、この場合の解除ってどうなるの?

いずみん

解除権の特徴として、解除権不可分の原則があるんだよ。

解除権の不可分性

複数の当事者で契約を締結した場合、契約解除には全員の同意が必要となる。
これが「解除権の不可分性」。契約時の別途定めがある場合を除いて、全員から・又は全員に対して解除権を行使しなければならない。

宅建独学勉強| #金銭債権の特則 フクナビ宅建が解説!

はてな君

履行不能だと、お金でも不能になるの?
地震が起こってお金おろせないとか…

いずみん

お金は履行不能ということはないんだよ。

金銭債権の履行不能について

金銭債権は、不可抗力や履行不能ということはない。
通常の債務不履行とは異なり、債務者に帰責事由がない・不可抗力によっても債務不履行が成立する。

宅建独学勉強| #債務不履行による損害賠償請求 フクナビ宅建が解説!

損害賠償!訴えられてお金払うことだよね

いずみん

そうだね。でも、損害賠償請求できる要件を満たさないと、請求はできないよ。

損害賠償の要件
  • 債務不履行:契約に基づいて負っている義務を履行していないこと
  • 損害:実際に損害が発生していること

宅建独学勉強| #手付と債務不履行 をフクナビ宅建が解説!

はてな君

手付と債務不履行って整理しづらい

いずみん

性質ごとに抑えるといいよ!

手付
  • 解約手付によって解除された場合 買主は手付放棄するので手付金は返還されない。売主は手付金の倍額を買主に渡して解除できる。
  • 契約が成立しないときは買主に手付金は返還される。
債務不履行
  • 債務不履行による解除では損害賠償請求できる。(履行遅滞・履行不能)
  • 損害賠償の金額は手付金の額などの制限はない。(損害賠償額の予定が定められている場合はそれに従う)

いずみん

債務不履行は解除・損害賠償請求の場面ごとの整理をしよう!