はてな君

宅建業の制限。どういったことがあるんだろう。

いずみん

宅建業者が売主で、買主が一般消費者の場合は

保護する必要があるんだよ。

契約は当事者の自由に決められることは原則ですが

宅建業者が自ら売主となり、買主が一般消費者の場合

8種の制限を設けて一般消費者を保護する制度がこの8種の制限です。

今回はいずみんが、この8種制限の前半「クーリングオフ・手付金・他人物売買」について

わかりやすく説明します!

#宅建業法と民法 宅建独学で受かった人が解説!

はてな君

宅建業法と民法?

いずみん

契約に関することなので

民法と被って

宅建業法と民法ではどちらを適用するの?

という場面が多いから

意識してほしいところだよ。

民法と宅建業法の位置づけ

民法も宅建業法も共に法律。

契約の場面で、両者の規定のどちらを適用するかとなったときには

特別法である宅建業法が、一般法である民法に優先して適用される。

民法と宅建業法では宅建業法が優先して適用される。

いずみん

特別法は優先!

民法の規定が被るような場合は宅建業法で考えるよ!

宅建独学勉強| #損害賠償の予定 とは? #フクナビ宅建独学!

はてな君

損害賠償って予定しておけるの?

いずみん

民法でも損害賠償の予定はできるし

内容に制限もないけど

宅建業法では業者が自ら売主となる場合には

この予定の額を制限しているんだよ

損害賠償の予定

宅建業者が自ら売主となる場合

損害賠償の予定額と違約金の合計額が売買代金額(消費税額含)の20%を超えて定めることはできない。

20%を超えて設定した場合はその部分のみ無効

損害賠償の予定は売買価格の20%が限度

いずみん

この損害賠償の予定がない場合は

債権者は立証した実損額を請求できるし

売買代金の20%という制限も働かないよ!

宅建独学勉強| #手付金等保全措置 とは? #フクナビ宅建独学!

はてな君

手付金は何となくわかるかな

いずみん

権利関係でも学んだ手付金と同じことだよ。

手付金の、民法との比較を見ながらおさえていこう!

手付等保全措置
  • 民法では手付金についてあらかじめの保全措置は義務付けられていない
  • 宅建業法では手付金保全措置が義務付けられている

でもどうして手付金等保全措置が必要段だろう?

いずみん

この、手付金等保全措置がないと

消費者が困る場合が出てくるからだよ。

手付金等は最終的に売買代金の一部となる金銭だから

中間金なども含まれるよ。

具体例を、イラストで見ていこうね。

未完成物件

業者が一般消費者と未完成の物件を手付金を受け取って売買契約をしたものの

資金繰りがつかなり、この物件が完成できなかった。

買主は契約解除して手付金返還をと思っても、業者が返還できない事態がは発生した場合

一般消費者が損をしてしまうので措置が必要となる。

未完成物件の手付等保全措置の理由
完成物件

自ら売主となる業者が、買主から手付金の交付があったにも関わらず

第三者に完成物件を二重譲渡し、登記を完了させいなくなった。

完成物件の手付等保全措置の理由

宅建独学勉強| #手付金等保全措置の方法 とは? #フクナビ宅建独学!

はてな君

この何かあった場合の手付金等は誰が払ってくれるの?

いずみん

その何かあった場合に支払ってくれるところが保証人になるというイメージ。

ではその保証人は誰がなるのかを見ていこう!

手付金等保全措置の方法

宅建業者は買主からお金を受け取る前に手付金等保全措置を取らなければならない。

宅建業者がこの、手付金等保全措置を行わなければ買主は代金を支払わなくても債務不履行にもならない。

この措置は未完成物件と完成物件でその方法や金額も異なる

未完成物件完成物件
保全措置の方法・銀行等を連帯保証人にする
(保証委託契約)
・保険業者と契約
(保証保険契約)
・銀行等を連帯保証人にする
(保証委託契約)
・保険業者と契約
(保証保険契約)
・指定保管期間に預ける
(手付金寄託契約)

いずみん

指定保管機関の具体例は保証協会。

そしてこの保証協会では

完成物件でないと手付金等保全措置としての金銭を預かってもらえないことに注意!

宅建独学勉強| #手付金等保全措置が不要な場合とは? #フクナビ宅建独学!

はてな君

手付金等保全措置が不要な場合もあるの?

いずみん

買主に確実に所有権を移転することができたり

金額が少額な場合は

手付金等保全措置になるよ。

手付金等保全措置が不要となる
  1. 買主が登記を得られた場合
    • 登記が買主に移転していれば、仮に二重譲渡がされても買主は対抗力も有しているので二重譲渡の相手にも所有権を主張できるし安泰だから
  2. 金額が少額の場合
    • 未完成物件の場合は代金の5%以下、かつ、1,000万円以下
    • 完成物件の場合は代金の10%以下、かつ、1,000万円以下
所有権移転登記がされたら手付金等保全措置が不要
売買代金が1,000万円以下など少額の場合は手付金等保全措置不要

宅建独学勉強| #他人物売買とは? #フクナビ宅建独学!

はてな君

他人物売買?他人のものを売るの?

いずみん

他人物売買は、民法上では可能なんだよ。

でも業者が自ら売主となって他人の物件を売ることに宅建業法での制限があるんだよ。

他人物売買

原則 

宅建業法では、業者の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約・売買の予約をすることはできない。

例外

自ら売主となる業者が確実にその物件を取得できる場合(すでにその物件の売買契約している・売買予約をしている)は可能

※停止条件付売買とうはダメ

業者が自ら売主の他人物売買は原則不可
業者が自ら売主の他人物売買でも売買契約や売買予約済なら可

はてな君

この他人物が未完成の建物の時は、さっき勉強した

手付金等保全措置をとっていればいいのかな?

いずみん

大正解!その通りだよ。

手付金等保全措置をとっていたら、買主の保護はされているからね。