宅建独学【8種の制限前半/損害賠償・手付金の制限・他人物売買】

民法も宅建業法も共に法律。

契約の場面で、両者の規定のどちらを適用するかとなったときには

特別法である宅建業法が、一般法である民法に優先して適用される。

宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額が売買代金額（消費税額含）の20％を超えて定めることはできない。20％を超えて設定した場合はその部分のみ無効

• 民法では手付金についてあらかじめの保全措置は義務付けられていない
• 宅建業法では手付金等保全措置が義務付けられている

業者が一般消費者と未完成の物件を手付金を受け取って売買契約をしたものの

資金繰りがつかなり、この物件が完成できなかった。

買主は契約解除して手付金返還をと思っても、業者が返還できない事態がは発生した場合

一般消費者が損をしてしまうので措置が必要となる。

自ら売主となる業者が、買主から手付金の交付があったにも関わらず

第三者に完成物件を二重譲渡し、登記を完了させいなくなった。

宅建業者は買主からお金を受け取る前に手付金等保全措置を取らなければならない。

宅建業者がこの、手付金等保全措置を行わなければ買主は代金を支払わなくても債務不履行にもならない。

この措置は未完成物件と完成物件でその方法や金額も異なる

1. 買主が登記を得られた場合
   • 登記が買主に移転していれば、仮に二重譲渡がされても買主は対抗力も有しているので二重譲渡の相手にも所有権を主張できるし安泰だから
2. 金額が少額の場合
   • 未完成物件の場合は代金の5％以下、かつ、1,000万円以下
   • 完成物件の場合は代金の10％以下、かつ、1,000万円以下

原則　

宅建業法では、業者の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約・売買の予約をすることはできない。

例外

自ら売主となる業者が確実にその物件を取得できる場合（すでにその物件の売買契約している・売買予約をしている）は可能

※停止条件付売買とうはダメ