はてな君
媒介？とりもつ感じ？
いずみん
そうだね。この媒介契約には種類もあるんだよ。
宅建の三大書面である【媒介契約書】【重要事項説明書】【37条書面】の一つの【媒介契約書】
不動産取引をする際に、宅建業者(不動産業者)と、この媒介契約や代理契約をを結ぶ際の書面です。
この媒介契約・代理契約には一般媒介（代理）契約・専任媒介（代理）契約・専属（代理）専任契があります。
今回はいずみんが媒介契約についてわかりやすく説明します！
宅建独学｜【媒介契約・代理契約】を徹底解説！
はてな君
媒介契約と代理契約？大きく違うのかな？
いずみん
その権限や効果の帰属に違いがあるんだよ。
売主と買主の間に立って取引をし、契約を成立させること。
宅建業者が依頼を受けて売主又は買主を見つけて
依頼者と相手方との間での契約を取り持つこと。
いずみん
買主を探してきて
売主と買主に契約してもらうというイメージ
宅建業者が依頼者の代理人となって契約を成立させること。
媒介契約と異なり、契約は宅建業者が行い、効果の帰属は依頼者に帰属する。
いずみん
売主の代わりに業者が買主と契約し
契約の効果が売主と買主の間に生ずる感じ。
宅建独学｜【媒介契約・代理契約の種類】を徹底解説！
はてな君
契約の種類って…たくさんあるの？
いずみん
３種類あるんだよ。
媒介契約でみていくよ。
- 媒介契約している業者の他の業者にも依頼してもよい
- お客さんを自分でみつけるのもOK
- 媒介契約している業者の他の業者に依頼してはいけない
- お客さんを自分でみつけるのはOK
- 媒介契約している業者の他の業者に依頼してはいけない
- お客さんを自分でみつけるのもＮＧ
宅建独学｜【媒介契約・代理契約の期間】を徹底解説！
はてな君
この他のルールはないのかな？
いずみん
契約期間なども
一般媒介・専任媒介・専属専任で異なるよ！
- 一般媒介契約
- 期間に制限なし
- 専任媒介契約
- ３か月以内（これ以上の期間の約定をしても３か月に短縮される）
- 専属専任媒介契約
- ３か月以内（これ以上の期間の約定をしても３か月に短縮される）
いずみん
一般媒介契約以外は契約内容に縛りがあるから
３か月以内じゃないといけないんだよね。
- 一般媒介契約
- なし
- 専任媒介契約
- ２週間に1回以上（口頭でもOK）
- 専属専任媒介契約
- 1週間に1回以上（口頭でもOK）
いずみん
専属専任媒介契約は
密に報告しないといけないから
1週間に1回以上の報告が必要だね。
- 一般媒介契約
- なし
- 専任媒介契約
- 媒介契約締結の日から7日以内（休業日不算入）
- 専属専任媒介契約
- 媒介契約締結の日から5日以内（休業日不算入）
いずみん
指定流通機構とは
基本的に不動産会社だけが閲覧可能な
通称「レインズ」というサイトだよ！
ここでも
専属専任媒介契約は早い対応が求められているね。
期間等を表にしてみるね！
| 有効期間 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 業務処理状況の 報告義務 | 制限なし | ２週間に1回以上 （口頭でも可） | 媒介契約締結の日から7日以内 （休業日不算入） |
| 指定流通機構の 登録義務 | 制限なし | 1週間に1回以上 （口頭でも可） | 媒介契約締結の日から5日以内 （休業日不算入） |
宅建独学｜【指定流通機構（REINS）に登録したら】を徹底解説！
はてな君
指定流通機構に登録したら
やらなきゃいけないことはあるの？
いずみん
登録された後の流れだね。
登録がされると、指定流通機構は登録を証する書面を発行する。
そして、宅建業者はこれを遅滞なく依頼者に引渡さなければならない。
（依頼者の承諾があれば、書面に代えてメール等での提供可）
宅建独学｜【媒介契約・代理契約の更新】を徹底解説！
はてな君
専任・専属専任媒介契約の期間の更新は
自動更新なの？
いずみん
自動更新ではないよ！
ここは注意が必要だね。
専任・専属専任媒介契約は
媒介契約の依頼者は3カ月の間
他の業者への依頼や、自ら買主を探すことを制限される。
もちろん依頼者の申出があれば
期間の更新もできるが
自動更新という特約をいれたとしても無効となる。
宅建独学｜【媒介契約・代理契約の報告は】を徹底解説！
はてな君
報告ってさっきでてきたよ
いずみん
ここでは
売買などの申し込みがあった際や
依頼主の物件が無事に売れた場合どうするかを
学ぶよ！
媒介契約の目的の物件に
売買・交換の申込があった場合
遅滞なくその旨を依頼者にしなければならない。
これは一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約問わず行わなければならない。
遅滞なく指定流通機構に
【登録番号】【取引価格】【売買契約成立年月日】
を通知しなければならない。
いずみん
これらは代理の場合も同じだよ！
宅建独学｜【媒介契約書】を徹底解説！
はてな君
この媒介契約は書面は必要なの？
いずみん
宅建業者の三大書面といわれる媒介契約書
もちろん書面が必要だよ！
媒介契約の種類を問わず
この契約書の内容を書面にして依頼者に交付しなければならない。
(依頼者の承諾があれば電子メールでの交付も可)
注意点
- 【売買】【交換】の場合のみ書面が必要で【賃貸】の時は口頭で可
- 売買契約書には業者が記名押印しなければならない（宅建士でないことに注意！）
- 媒介契約成立後遅滞なく交付
- 宅建業者の媒介契約でも省略できない
はてな君
媒介契約書に何が記載されているのかな？
いずみん
媒介契約にトラブルが無いように
記載内容もきまっているよ。
物件情報について
- 所在地
- 売買価格
- 建物現況調査の斡旋に関する事項。斡旋ない時はなしと記載(中古の建物のみ)
媒介契約について
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任の別）
- 有効期間
- 解除に関する事項
- 媒介違反に関する措置
- 標準媒介契約に基づくか否か（基づかないな基づかないと記載）
報酬について
ex 売買価格×〇％＋〇〇円
はてな君
この売買価格って業者の言い値なの？
いずみん
価格については
業者の主観や意見ではなく
この根拠を自主的に示さないといけないよ。
- 売買価格の根拠について、業者は自主的にその根拠を示さなけらばならない
- 価格が希望価格より高くても低くても根拠を示すことは必要
- この説明は宅建士でなくてもよい
いずみん
取引額も大きいから
金額の根拠の説明は必須になるんだよね。
この後に出てくる
【重要事項説明書】【契約書面】との比較が大事
だよ！
