はてな君

今回は8種制限の後半の4つなんだね。

いずみん

そうだね。

消費者保護のための制限の後半4つを学んでいこうね。

前回、手付金や他人物売買などを学んできましたね。

今回は契約がなかったことにできるクーリングオフ・手付金の定義や制限

・損害賠償額の予定・契約不適合の特約の制限・所有権留保の制限など

権利関係(民法)との比較でおさえると良いです。

いずみんと一緒に学んでいきましょう!

宅建独学で受かった人が|【クーリングオフできる場所】を解説!

はてな君

クーリングオフは宅建にも関係あるんだね。

いずみん

取引額も大きいから消費者保護の観点に立てば、クーリングオフは必要なことだね。

そして、申込の場所・契約の場所

どこで行うかにうよって

クーリングオフできるかどうかが異なるんだよ。

民法では、債務不履行などなければ解除できないけど

宅建業法では

事務所等以外の場所で契約の申込が行われた場合

解除ができるのが原則なんだよ。

理由も含めて説明するね!

クーリングオフできる場所

お客様が「落ち着いて、冷静な判断ができない」場所ではクーリングオフできる

  • テント張の案内所
  • 業者が申出た場合の買主の自宅・勤務先
  • レストラン・ホテルのロビー・喫茶店

お客様が落ち着いて、冷静な判断ができない場所ではクーリングオフできる。
クーリングオフできない場所

お客様が「落ち着いて、冷静な判断ができる」場所ではクーリングオフできない

事務所等とは

  • 事務所(自ら売主の事務所)
  • 専任の宅地建物取引士の設置義務のある案内所等。土地に定着する施設(モデルルーム)

案内所とは

  • 媒介・代理業者の事務所
  • 専任の宅地建物取引士の設置義務のある案内所等。土地に定着する施設(モデルルーム)

買主の自宅等

  • 買主が申し出た際の自宅・勤務先
クーリングオフでできない場所

いずみん

お客さんが直接出向く事務所や

自分で自宅にきてくださいという時は

冷静な判断できるからといえるよね。

宅建独学勉強|【クーリングオフの申込と承諾】を解説!

はてな君

申込と承諾?

いずみん

契約の申込と承諾は必ずしも同時に行われるわけではないよね。

この場合のクーリングオフができる場合は

【申込】がどこで行われたかで決まるんだよ。

申込の場所契約の場所クーリングオフの可否
事務所等事務所以外できない
事務所以外事務所等できる

いずみん

申込の意思表示がどこで行われたかがクーリングオフできるか決まるけど

事務所等で申込がされた場合は

クーリングオフできないということだね。

宅建独学|【クーリングオフはいつまでに】を合格者が解説!

はてな君

クーリングオフもいつまでできるのか

期間は決まっているよね?

いずみん

そうだね。期間もきまっているし

状況できる場合も決まっているよ。

クーリングオフができるのは
  • 宅建業者が書面でクーリングオフを告げてから8日経過すると、クーリングオフできなくなる
  • 建物の引渡かつ代金全額を支払うことでクーリングオフできなくなる
    • 登記完了のみでは×
    • 代金の一部のみの支払いは×
宅建業者が書面でクーリングオフを告げてから8日経過すると、クーリングオフできなくなる
建物の引渡、かつ代金全額を支払うことでクーリングオフできなくなる

宅建独学|【クーリングオフの方法・そしてその後】を徹底解説!

はてな君

クーリングオフって電話でしてもいいの?

いずみん

クーリングオフは電話では効力生じず、書面でしなければいけないよ。

クーリングオフの方法

クーリングオフは口頭(電話等)ではできず、書面で行わなければならない。

クーリングオフの効力は、買主が書面を発した時(ポストに投函した時)に効力を生ずる。

書面を投函したらクーリングオフの効力発生
クーリングオフその後

クーリングオフにより、契約は解除されたことになるので

業者は、手付金や売買代金等を速やかに返還しなければならない。

クーリングオフされたら、業者は速やかに手付等を返還しなければならない

宅建独学|【契約不適合責任の特約の制限】を徹底解説!

はてな君

契約不適合責任は民法でも勉強したね

いずみん

そうだね。民法は一般法・宅建業法は特別法。

民法の復習をしながら、比較して覚えていこう!

契約不適合責任(民法)
  • 民法では、種類・品質に契約不適合がある場合、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除ができる
  • 買主は、契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しないと責任追及できなくなる。
  • 売主が悪意・重過失が無ければ買主に不利な特約も可
契約不適合責任(宅建業法)
  • 宅建業者が自ら売主となる場合、民法で定める内容より買主に不利な特約は無効となる
  • 特約が無効の場合は民法の規定を適用
  • 責任追及の期間を「引渡から2年」という特約は有効
宅建業法の契約不適合性帰任は買主に不利なものは無効
宅建業法の契約不適合性帰任は買主に有利なものは有効

いずみん

特別法の宅建業法は

消費者保護の観点なので、買主に有利な特約は有効になるんだよね

宅建独学|【割賦販売契約解除の制限】を徹底解説!

はてな君

割賦販売契約?分割で支払う契約のこと?

いずみん

そうだよ。その割賦払いについても

民法とは違う定めになっているんだよ。

割賦販売契約解除(民法)

民法で割賦販売で支払いが滞って(履行遅滞)、相当期間を定め催告し(口頭でも可)期間内に履行がなければ契約解除できる

民法での割賦販売で履行遅滞は相当期間差でめてさいっくしたら解除可能
割賦販売契約解除(宅建業法)
  • 宅建業者自ら売主の場合で履行遅滞の場合、30日以上の期間を定めて書面で催告した後でなければ解除できない(この場合でも、一括請求もできない

※これに反する定めは無効

業者の場合30日以上の期間を定めて書面で催告した後でなければ解除できない

宅建独学|【所有権留保の制限】を徹底解説!

はてな君

所有権留保って?

いずみん

割賦売買で代金の支払いが終了するまでは

所有権は売主にあるということ。

これを自ら売主が業者の場合は制限を設けているんだよ。

所有権留保の制限
  • 原則 宅建業法では、所有権留保等は禁止
  • 例外 30%以下の代金の支払われるまでは所有権留保可
所有権留保が許されるのは代金の30%以下の支払い完了まで

いずみん

宅建業の8種の制限は

  • 民法との比較
  • 宅建業で認められる場合

で抑えるといいよ!