はてな君

借地権は学んだよね?

いずみん

今回はその借地権の対抗要件や定期借地権などを学ぶよ。

借地権の対抗要件とは

借地権の対抗要件 登記により、第三者に対抗できます。

借地権の譲渡転貸借 地上権の場合は土地所有者の承諾なく譲渡・転貸できるが、土地賃借権の場合は土地所有者の承諾が必要。

定期借地権 土地の所有者と借地人の間で、土地の利用期間を50年以下(建物の用途によっては30年以下)に限定して設定する借地権です。

今回は、借地権の対抗要件借地権の譲渡転貸借定期借地権をいずみんがわかりやすく説明します!

宅建独学で受かった人が|【借地権の対抗力】を宅地建物取引士が解説!

はてな君

借地権も対抗力があるんだね。

いずみん

対抗要件は、権利者保護に大切だからね。さぁ!学ぼう!

借地権の対抗力

借地権者は、借地上に所有する建物を登記していれば

借地権の登記が無くても、第三者に対抗できる。(表示の登記のみでよい)

【民法との比較】賃借権を登記しなければ、第三者に対抗できない。

借地権に登記が無くても建物に登記があれば対抗力ある

いずみん

建物の登記をすることで、借地権者が土地を利用していることが明白になるから

対抗力を有することになるよね!

#フクナビ宅建独学 #借地上の建物の滅失 を解説!

はてな君

借地上の建物が滅失したら、対抗力はなくなっちゃうの?

いずみん

建物の滅失が有っても、一定の要件を満たすと対抗力は維持できるんだよ。

借地上の建物の滅失

借地上の建物が滅失した場合、これまで建っていたいた建物を特定するために必要な一定事項を見やすいところに掲示することにより

滅失日から2年間は、対抗力を有する。

#フクナビ宅建独学| #借地権の譲渡・転貸】を徹底解説

はてな君

借地権も、譲渡したりできるの?

いずみん

もちろんできるよ!ここは混乱しないように状況分けて理解しよう!

借地権の譲渡・転貸
  1. 借地権が【地上権】の場合、譲渡・転貸は、土地所有者の承諾なくできる。
  2. 借地権が【賃借権】の場合、譲渡・転貸は、土地所有者の承諾がなくてはできない。

はてな君

え?どうして承諾の要否が変わるの?

いずみん

地上権は【物権】、賃借権は【債権だからだよ。

物権と債権

物権とは

  • に対する直接的かつ排他的な権利
  • 所有権、地上権、永小作権、抵当権など
  • 対抗要件を満たせば、第三者に対しても主張できる
  • 絶対的】な権利(誰に対しても言える)

債権とは

  • 特定人に対する請求権
  • 金銭債権、物債権、債務不履行損害賠償請求権など
  • 相対的】な権利(特定の人しか言えない。契約当事者間等)

宅建独学|【土地所有者が承諾しない】を合格者が解説!!

はてな君

借地権が賃借権の場合、承諾されなかったら、譲渡・転貸できないだね。

いずみん

一定の場合、できるんだよ。

承諾に代わる許可

借地権権設定者(土地所有者)が、特に不利益が生じることもなく

賃借権の譲渡を承諾しない場合、借地権者は、この承諾に変えて

裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得ることができる。

#フクナビ宅建独学【土地所有者が承諾しない場合(競売編)】を徹底解説!

はてな君

この賃借権上の建物が、競売などの場合はどうなるの?

いずみん

結論は同じ。ただ、裁判所に申し立てをするのは

もとの賃借権者ではなく、競売によって取得した者になるよ。

承諾に代わる許可(競売編)
  1. 建物が競売や公売によって、借地権(土地賃借権)が譲渡され、特に不利益もないのに、賃借権の譲渡を承諾しない場合、競売・公売によって取得した者は、この承諾に変えて、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得ることができる。
  2. 土地所有者の承諾も、裁判所の承諾に代わる許可も得られない場合は、競落人等は、土地所有者に対し【建物買取請求権】を行使できる。

#フクナビ宅建独学|【借地条件の変更及び増改築の許可について】を徹底解説!

はてな君

借地の条件などで変更があってまとまらないときはどうするの?

いずみん

その場合も、裁判所に申し立てて、なかを取り持ってもらう感じになるよ。

条件の変更の申し立てなのか、増改築についての申し立てなのかで、

申立人が異なるところが、注意点だね。

借地権の条件変更等


借地条件に建物の種類や規模の制限がある場合、建物の変更が必要になった場合でも

当事者間の協議がまとまらない場合、判所は借地条件を変更することができ同様に、増改築禁止の特約がある場合でも、裁判所は借地権者の申し立てに基づき、増改築に関する許可を地主の承諾に代わって与えることができる。

いずみん

申立権者が誰なのかをケースごとに理解してね!

なぜ申立てするのかを考えると、申立できるのは誰か出てくるよ!

#フクナビ宅建独学|【普通借地権と定期借地権】を徹底解説!

はてな君

普通借地権と、定期借地権てすごく違いがありそうだね

いずみん

ここは表にしたよ。

普通借地権

項目内容詳細
契約の存続期間30年以上
更新最初の更新は20年以上
2回目以降は10年以上
地主が正当な理由なく更新を拒否できない
土地の利用目的の制限なし
契約方法の制限なし書面による契約が必要
建物買取請求権なし特約で定めることが可能
契約期間終了時にどのような状態で返すか原則として更地で返す特約で定めることが可能
特約事項期間や更新などに関する借地借家法の定めよりも不利な特約は無効

定期借地権

種類契約の存続期間更新土地の利用目的の制限契約方法の制限建物買取請求権契約終了時の土地の状態特約事項
一般定期借地権50年以上なし原則なし
公正証書書面による
なし原則として更地①契約の更新なし
②建物買取請求権なし
事業用定期借地権10年以上50年未満なし事業用公正証書による設定契約なし原則として更地①契約の更新なし
②建物買取請求権なし
建物譲渡特約付き借地権30年以上なし原則なし原則なし建物の譲渡特約がある建物付きで返す①契約の更新なし
②借地上の建物を、相当の対価で譲渡する

いずみん

借地権のこの表は、どの項目も暗記必須!一般定期借地権の契約方法は【公正証書書面】

事業用定期借地権の契約方法は【公正証書】のみ。

細かいところだけど本試験でひっかからないように暗記だよ!