はてな君

区分所有法?何の法律?民法?

いずみん

権利関係の科目だよ。
マンションなどの集合住宅でのルールなどを定めているんだよ。

区分所有法は、建物の区分所有等に関する法律の通称です。
マンションなどの建物を区分して所有する場合の権利関係や管理運営について定めています。

民法の共有と似ていますが、共有関係における区分所有法と民法の適用の大きな違いは、その行為が共有者の「多数決」でできるのか、それとも「全員の合意」が必要となるのか等です。

今回は、いずみんが区分所有法前半(規約・集会)を分かりやすく説明します!

宅建独学で受かった人| #区分所有法とは フクナビ宅建が解説!

はてな君

区分所有法ってマンションのルール?

いずみん

そうなんです、マンションのような集合住宅である区分建物には戸建ての建物とは異なる決まりもあるんだよ。

マンションは居住用に限られず一棟の建物の中に区分されて分譲がある場合は適用されるんだよ。

専有部分

購入したマンションの一室の所有権を区分所有権といい、その区分所有権の対象となった一室のことを占有部分という。

専有部分の床面積の計算

  • 区分所有建物のの専有部分  → 壁の内側の線
  • 区分所有建物以外の専有部分 → 壁の外側の線

宅建独学勉強| #共用部分 フクナビ宅建が解説!

はてな君

共用部分?共有じゃなくて?

いずみん

マンションは入居者が共同で使うスペースがあるよね。

具体例を見ていこう!

共用部分
  • 法定共用部分 階段・廊下・エレベータなど構造上に入居者がそれぞれ使うようにできているもの
  • 規約共用部分 管理人室・集会所・などの本来は専有部分になるようなスペースをマンション規約で共用部部とすることを定めた部分

いずみん

規約で定める規約共用部分については

表題部に登記されるよ!

宅建独学勉強| #区分所有権の対抗力 宅建合格者が解説!

はてな君

区分所有権も対抗要件はあるの?

いずみん

もちろんあるよ!法定共用部分規約共用部分で異なるから注意!

区分所有権の対抗力
  • 法定共用部  登記できない。(登記無くても対抗力あり)
  • 規約共用部分 登記しなければ対抗できない。(表題部に登記)

はてな君

この違いは何?

いずみん

規約共用部分・本来専有部分の敷地なのに規約で共用と定めているから登記がなければ対抗力を持たないんだよ。

宅建独学勉強| #敷地利用権 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

敷地を利用する権利?

いずみん

マンションが宙に浮いているわけじゃないよね?敷地を利用することで建物の部屋を利用できる。そこで敷地利用権がでてくるよ!

敷地利用権
  • 区分所有者(居住者)が建物の敷地を占有できる権利。
  • 規約の定めがある場合を除いて、敷地利用権を専有部分と分離して処分できない。

宅建独学勉強| #区分所有建物の保存 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

建物の修繕などはどうなるの?

いずみん

建物の修繕は保存行為といって、民法の共有でも出てきたところだね。
考え方は共有と同じでいいよ。

保存行為
  • 雨漏りの修繕・電球の交換などは、区分所有者単独できる。

宅建独学勉強| #区分所有建物の管理 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

管理行為のイメージがしにくいな。

いずみん

管理行為とは、利用行為や改良行為といって軽微な変更を加えること。
具体例としては損害保険をかけることがそうだね。

管理行為(軽微な変更含)
  • 損害保険かける行為等
  • 集会決議で区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の過半数で決める
  • 規約で別段の定め可能

はてな君

集会決議の頭数?議決権?

いずみん

どれだけの人が賛成しないとルールとして成り立たないのかということだね。
その議決権について説明するね!

議決権と頭数
  • 議決権 持分割合(専有部分の面積)
  • 頭数 居住者の数(区分所有者数)

宅建独学勉強| #区分所有建物の重大な変更 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

区分建物の重大な変更ってどういうこと?

いずみん

その区分建物の形状が変わったりすることだよ。例えば、階段からエレベーターにかえるとかだね。

重大な変更
  • 建物の形状や効果について著しい変化を伴う工事等
  • 集会決議で区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の3/4で決める
  • 規約により、区分所有者数(頭数)の定数は半数まで減らすことは可能

宅建独学勉強| #区分所有建物復旧 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

復旧するにも決議が必要なんだね。

いずみん

復旧は予算も多くかかるからね。
そして、小規模・大規模の復旧と建替えとで違いがあるよ。

小規模滅失(復旧)
  • 区分建物の1/2以下の滅失
  • 集会決議で区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の過半数で決める
  • 規約で別段の定め可能
大規模滅失(復旧)
  • 区分建物の1/2を超える滅失
  • 集会決議で区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の3/4以上で決める
  • 定足数の変更不可
  • 規約で別段の定め不可
区分建物の建替
  • 集会決議で区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の各4/5以上で決める
  • 定足数の変更不可
  • 規約で別段の定め不可

※建替え決議に賛成した参加者は、

建替え決議に反対・決議に参加しない区分所有者に

建物および敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる

宅建独学勉強| #区分建物の管理組合 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

管理組合?

いずみん

区分建物の居住者(賃借人は含まない)は、自分の意思とは関係なく管理組合の構成員となるんだよ。

管理組合
  • 居住者は手続きなどなく、当然に全員組合の構成員となる
  • 規約に別段の定めがない限り、区分所有者の数(頭数)及び議決権(専有部分の持分割合)の過半数の決議のより、管理者を定める。
  • 区分建物所有者以外でも管理者となれる(個人・法人)

宅建独学勉強| #区分建物の管理組合の法人 フクナビ宅建が徹底解説!

はてな君

この組合って会社なの?

いずみん

要件を満たせば会社、つまり法人化することもできるよ。

管理組合の法人化
  • 集会で区分所有者の数(頭数)及び、議決権(専有部分の持分割合)の3/4以上の決議で、法人となる旨、名称・事務所を定める
  • 主たる事務所の所在地での登記
  • 業務を執行する【理事】と理事の業務を監督する【監事】を置く