はてな君
解除っていくつかあるの？
いずみん
債務不履行による解除だけではなく手付解除もあるんだよ。
宅建試験にも出てくる大事なところだから、しっかり理解しよう。
契約解除とは、当事者の一方が、契約の効力を消滅させる意思表示をすることです。
契約解除は、当事者間の合意によっても、法律の規定によっても行うことができます。
手付解除とは、手付金(契約締結時に支払う金銭)を放棄することで、契約を解除できる制度です。売買契約や請負契約など、金銭債権を目的とする契約に適用されます。
今回はフクナビ宅建独学ブログの【いずみん】が、これらを分かりやすく説明します。
宅建独学で受かった人｜ #契約解除 宅地建物取引士が解説！
いずみん
契約を解除する場合、法定解除・合意解除・約定解除があるんだよ。
また、解除の発生する時期もそれぞれ違うよ。
法定解除とは、法律の規定によって認められている契約解除の方法。
当事者の一方が債務不履行をした場合など、一定の条件を満たす場合には、相手方は法的な根拠に基づいて契約を解除することができる。（債務不履行）
合意解除とは、当事者間の合意によって、契約を消滅させること。
当事者双方が合意した時点で解除権が発生する。
約定解除とは、契約書に定められた解除条件に基づいて、契約を解除すること。
約定解除の場合、契約書に定められた解除条件を満たした時点で解除権が発生する。
解除条件は、期日までに代金を支払わない、契約内容に違反するなどがこれにあたる。
宅建独学勉強｜ #手付解除 フクナビ宅建が解説！
はてな君
手付って解除に関係あるの？
いずみん
とても関係あるよ。
民法で規定されている手付解除は、解約手付とされているの。
宅建とのかかわりもとても深いのでしっかり理解しよう！
契約の相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払うことで、いずれも理由を問わず契約を解除できる特約のこと。
はてな君
どうして売主は手付金の倍額払うの？
いずみん
例えば、買主Bが100万円の手付金を払っていたとして、Bが手付金１００万円を放棄して解除。
売主Aから解除するときにBの手付金100万円を返して、Aも100万円支払うことで、平等になるからだよ。
宅建独学勉強｜ #解除の特徴 を宅建合格者が解説！
はてな君
解除権が発生したら、自動的に解除になるの？
いずみん
解除は、その意思表示をすることでできるんだよ。
そして、解除権を有する者の意思表示のみで発生し、相手方の同意等は要らないんだよ。
解除権が発生したら、解除権を有する者の意思表示のみで解除でき、相手方の同意等は不要。（形成権）
はてな君
契約は1対１とは限らないと思うんだけど、この場合の解除ってどうなるの？
いずみん
解除権の特徴として、解除権不可分の原則があるんだよ。
複数の当事者で契約を締結した場合、契約解除には全員の同意が必要となる。
これが「解除権の不可分性」。契約時の別途定めがある場合を除いて、全員から・又は全員に対して解除権を行使しなければならない。
宅建独学勉強｜ #金銭債権の特則 フクナビ宅建が解説！
はてな君
履行不能だと、お金でも不能になるの？
地震が起こってお金おろせないとか…
いずみん
お金は履行不能ということはないんだよ。
金銭債権は、不可抗力や履行不能ということはない。
通常の債務不履行とは異なり、債務者に帰責事由がない・不可抗力によっても債務不履行が成立する。
宅建独学勉強｜ #債務不履行による損害賠償請求 フクナビ宅建が解説！
損害賠償！訴えられてお金払うことだよね
いずみん
そうだね。でも、損害賠償請求できる要件を満たさないと、請求はできないよ。
- 債務不履行：契約に基づいて負っている義務を履行していないこと
- 損害：実際に損害が発生していること
宅建独学勉強｜ #手付と債務不履行 をフクナビ宅建が解説！
はてな君
手付と債務不履行って整理しづらい
いずみん
性質ごとに抑えるといいよ！
- 解約手付によって解除された場合 買主は手付放棄するので手付金は返還されない。売主は手付金の倍額を買主に渡して解除できる。
- 契約が成立しないときは買主に手付金は返還される。
- 債務不履行による解除では損害賠償請求できる。（履行遅滞・履行不能）
- 損害賠償の金額は手付金の額などの制限はない。（損害賠償額の予定が定められている場合はそれに従う）
いずみん
債務不履行は解除・損害賠償請求の場面ごとの整理をしよう！
