はてな君
借地権の時のように、借家でも対抗要件とかあるんだね？
いずみん
借家法でももちろん対抗要件はあるよ。
対抗要件は権利を主張する者が複数現れたときに何をもってその権利を主張するかなので、借家法でも出てくるよ。
借家権の対抗力とは？
- 賃借権（借家権）の対抗力は何か？
- 賃借権（借家権）の譲渡・転貸は？
- 賃借権（借家権）上の建物の譲渡・転貸との違いは？
- 建物の賃貸借が終了した後の転貸借は？
今回は、借家法との違いなどを含めて、フクナビ宅建独学ブログの【いずみん】がわかりやすく説明します！
宅建独学で受かった人｜ #借地権の対抗力に登記は必要？ を解説！
はてな君
対抗力という言葉には慣れた。意味はいままでと同じ？
いずみん
そうだね。第三者に自分が権利者だといえることだよね。
借地借家法において、建物に賃借権の登記をしていない場合でも、引き渡しが有れば対抗力を有する。
事例 地主Aが、土地をBに賃貸したにも関わらずCに売却した。この場合、BがCに対抗するのに必要な行為は？
- 建物の引き渡し
- 鍵の引き渡し
宅建独学勉強｜ #借地権の譲渡や転貸ができる場合 フクナビ宅建が解説！
はてな君
ここも、承諾の要否についてのことかな？
いずみん
借家権の譲渡はするということは、土地を使う人が変わるということ。
当事者の信頼関係のもとの契約なのに、借家権の譲受人と地主の間には信頼関係もないから承諾が必要になるんだよ。
借家権の譲渡や転貸では、貸主（大家）の承諾が必要。承諾なく、譲渡・転貸がされない場合、貸主（大家）は契約解除をすることができる。
賃貸人（大家）の承諾なく譲渡・転貸をした場合、賃貸人（大家）は、解除することができる※無断譲渡された場合には裁判所は承諾に代わる許可しない。（介入しない）
宅建独学勉強｜借家上の建物の譲渡・賃貸の違い 宅建合格者が解説！
はてな君
建物の譲渡？転貸？
いすみん
借家権との関係で、法律関係がどうなるのかという論点だよ。
- 借地権者が建てた建物を【譲渡（売却）】する場合は地主の承諾が必要(借地権を使用する権利も移転するから)
- 借地権者が建てた建物を【賃貸（貸し出す）】する場合は地主の承諾は不要（借地権を利用する権利は、借地権者のままだから）
いずみん
建物譲渡は、土地利用権も一緒に譲渡するから、地主の承諾が必要になるんだね。
いずみん
賃貸の場合、借地権者（建物所有者）自体は変わらないから、地主の承諾は不要になるよ。
宅建独学勉強｜ #建物賃貸期間中の借家権の期間満了 フクナビ宅建が解説！
はてなくん
借地上の建物を借りている間に、借家権の期間が終了することってあるんじゃないかな？
いずみん
確かに！その場合に保護される場合もあるよ！
賃借人が借家権の期間満了のその１年前までに知らなかった場合
裁判所は賃借人の請求により、賃借人が借家権期間満了を知った日から1年を超えない範囲で土地の明け渡しについて相当の期間の付与をすることができる
宅建独学勉強｜ #建物賃貸終了の転借人への対抗要件 フクナビ宅建が解説！
はてな君
借家権契約の途中解除などがあった場合は賃借人の立場はどうなるの？
いずみん
賃借人のことも保護されないといけないよね。
これは3つのパターンがあるよ。
とても重要なところだから、何度も繰り返しやっていこうね！表とイラストで説明していくよ！
- 期間満了(又は解約) → 期間満了(又は解約)を転借人に通知してから6ヶ月後に転貸借終了
- 債務不履行解除 → 解除の時に転貸借終了（転借人は泣くしかない）
- 合意解除 → 解除を転借人に対抗できない
いずみん
合意解除の場合、C（転借人）への嫌がらせだったりしたら、Cはかわいそうだもんね。
| 終了方法 | 賃貸人が転借人に対抗できる要件 | 転借借が終了する時期 | 賃貸人が転借人に賃料を支払う機会を与える必要 | 他 |
| 1.期間満了又は解約 | 賃貸人による転借人への通知 | 通知日から6ヶ月経過後 | なし | 通知しなければ転借人に対抗できない |
| 2.債務不履行による解除 | なし | 解除時 | なし | 賃貸人は転借人に対し、賃料を支払う機会与える必要なし |
| 3.合意解除 | 賃貸人は転借人に対抗できない | ー | ー | ー |
宅建独学｜【定期借家契約】を徹底解説！
はてな君
完全に期間が今っている借家契約もあるってきいたんだけど、そんなのあるの？
いずみん
定期借家契約というのがあるんだよ。
| 項目 | 内容 | 補足 |
|---|---|---|
| 期間 | 期間の定めが必須 | 1年未満でも可 |
| 契約方法 | 書面又は電磁的記録による契約（公正証書でなくてもよい） | 口頭での契約は無効 |
| 定期借家であることの説明の要否 | 必須 | 賃借人に書面で説明する必要がある。（書面等での説明ないときは定期借家契約は無効となり、普通借家契約となる） |
| 期間が1年以上の場合の満了通知の方法 | 期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に書面で通知 | 通知がない場合は、終了を対抗できない |
宅建独学勉強｜ #取り壊し予定の建物の賃貸借 フクナビ宅建が解説！
はてな君
取り壊し予定の建物？そういう建物を借りる契約ってあるの？
いずみん
あるよ！法令や契約によってすることができるんだよ！
法令（区画整理事業）や契約（定期借地権）などによって、一定期間が経つと、取り壊される予定のある建物の取り壊すことができる借家契約。
取り壊す事由を記載した書面、又は電磁的記録によって、契約しなければならない。
宅建独学勉強｜ #家賃の増減額請求 フクナビ宅建が解説！
はてな君
家賃の増減額請求って普通にできるんじゃないの？
いずみん
ここは、普通借家権と定期借家権でことなるんだよ。表がわかりやすいから、表にするね！
| 内容 | 普通借家権 | 定期借家権 |
| 減額しない旨の特約 | 有効 | 有効 |
| 増額しない旨の特約 | 無効 | 有効 |
いずみん
定期借家は条件が法定されていることが多いから、借主に不利に見える減額しない旨の特約もよいのだなと覚えたらいいかも！
