宅建独学｜初めての法律【借地借家法（借地権前半）】解説！
期間・更新・買取請求権まで
はてな君
借地借家法？土地や建物を借りる法律？
いずみん
賃貸借との絡みもある、借地借家法だよ。宅建試験においても実務においても重要で必ず得点してほしい単元だよ。
土地の賃貸借に関する取引について、民法の定めを補充し、借地人の利益を保護することを目的とした法律です。
借地法は、賃貸借に関する民法の定めを補充する特別法です。つまり、借地契約は、民法の賃貸借に関する規定に加え借地法の規定も適用されます。
今回は、フクナビ宅建独学ブログの【いずみん】が借地について、わかりやすく説明します。
宅建独学で受かった人が｜【借地法】を解説！
はてな君
土地を借りる時って、民法の賃貸借でいけるんじゃないの？
いずみん
民法の賃貸借は借主と貸主をフェアな力関係を前提としているけど、借地法は立場の弱い借主を保護するためにあるんだよ。
土地の所有者である地主と比べて弱い立場にある借地人の権利を守るために制定されました。
- 建物所有のみに適用（駐車場などは適用なし）
- 特約を付ける際に【借主に有利なものは有効】【貸主に有利なものは無効】。借主保護のためです。
有効な特約事例
- 合理的な範囲内の更新料支払いの特約
- 貸室の無断の模様替え、無断の増改築、構造変更を禁止する特約
- 賃料を支払わない時には催告なしに解除する旨の特約
無効な特約事例
- 貸主の意思表示のみで契約解除とする特約
- 正当事由なく更新拒否可能とする特約
- 賃料を滞納した場合、一定の予告期間をおいて貸室の鍵を取り替えることができる旨の特約
フクナビ宅建独学｜【借地権の期間】を解説！
はてな君
借地権にも期間とかあるの？
いずみん
あるよ！借地権は最低30年以上で設定するんだよ。
- 借地権の存続期間は30年以上。これより短い期間で設定されても、30年に引き直される。
- 期間を定めない場合は、30年とされる。
※途中での解約はできない
フクナビ宅建独学｜【借地権の更新】を合格者が解説！
はてな君
借地権は期間が終了したら、更新できないの？
いずみん
もちろん更新できるよ！更新には3種類あるの。わかりやすく表にしたよ。
| 合意更新 | 請求更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|---|
| 更新理由 | 借地人と土地所有人の合意 | 借地権者からの請求で契約更新とみなされる | 借地権の期間経過後も借地人が継続利用した場合、更新とみなされる |
| 建物の存在 | 不要 | 必要 | 必要 |
| 期間 | 最初の更新：20年 2回目以降の更新：10年 |
||
| 異議 | ー | 土地所有者のみ（土地所有者に正当な理由があり、かつ、借地権者が遅滞なく異議を述べないときは更新されない） | 土地所有者のみ（土地所有者に正当な理由があり、かつ、借地権者が遅滞なく異議を述べないときは更新されない） |
いずみん
当事者で納得の合意だからどちらにも不利にならないよね！
いずみん
建物もあって借主がもっと住みたいと請求しているイメージだね！
いずみん
建物も存在して、借主も継続しようしてたら法律で保護されるって感じだね。
フクナビ宅建独学｜【建物買取請求権】を徹底解説！
はてな君
建物を借りるための借地権で、期間満了した後の建物はどうなるの？
いずみん
特約が無い限り、借地権者は、土地所有者に建物買取請求できるんだよ。
- 賃借権の期間満了後、更新が無い場合、借地権者（借主・転借人）は借地権設定者（土地所有者）に建物の買取を請求できる。
- 債務不履行のある場合はで建物買取請求権は行使できない。
フクナビ宅建独学｜【再築について】を徹底解説！
はてな君
借地権の期間中に建物がなくなったりしたら借地権はどうなるの？
いずみん
借地権期間中と更新後とで違いがあるから、そこを中心に抑えようね。
借地権の契約期間中、更新までの間に建物の消滅があった場合
建物所有者（借地権者）は土地所有者の承諾があった日、又は
建物が再築された日のいづれか早い方から、原則20年借地権の契約が存続する。
はてな君
この2つ目の承諾とみなされるのは、法定更新ていうこと？
いずみん
その通り！法定更新の要件である、更新時に建物が存在し使用を継続しているよね！こうやって知識をつなげていこう。
- 更新後、建物の消滅があった場合、建物所有者（借地権者）は土地所有者の承諾があった日、又は、建物が再築された日のいづれか早い方から、原則20年借地権の契約が存続する。
- 土地所有者や裁判所の許可・承諾なく、無断で再築した場合、所有者は借地権を解除することができる。（正当な理由なく解約申し入れでき、その日から３か月後に終了する）
いずみん
借地権の再築は、事例ごと整理しておさえよう！
何度も繰り返して完璧にしてほしいところだよ。
借地権に関する【よくある質問（FAQ）】
- 借地権の存続期間は何年ですか？
- 借地権の存続期間は原則として30年以上です。契約でこれより短い期間（例：20年）を定めても無効となり、30年とみなされます。期間を定めなかった場合も30年となります。
- 借地契約の更新後の期間はどうなりますか？
- 最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上となります。
- 建物買取請求権とは何ですか？
- 借地権の期間満了後に更新がない場合、借地人が地主に対して「建物を時価で買い取ってくれ」と請求できる権利です。ただし、賃料滞納などの債務不履行で契約解除された場合は行使できません。
