いずみん
前回は抵当権の基礎について学んだね。
今回は、法定地上権等、抵当権が実行された後について学んでいくよ。
法定地上権とは、土地と建物の所有者が異なる場合、建物の所有者が土地を利用できる権利です。これは、土地と建物の所有者が異なる場合、建物の所有者が土地を自由に利用できないと建物の価値が下がってしまいます。
そこで、法定地上権という制度を設けることで、建物の所有者が土地を安心して利用できるようにしています。
今回はフクナビ宅建独学ブログの【いずみん】が、法定地上権等を分かりやすく説明します！
宅建独学で受かった人｜ #法定地上権 宅地建物取引士が解説！
はてな君
法定ってあるけど、これって法律上保護されているの？
いずみん
そうだよ！要件を満たすと、法律上保護されるんだよ。
- 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在。
- 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一。
- 土地又は建物の一方、又は双方に抵当権が設定されている。
- 土地または建物の競売がなされ土地と建物の所有者が別々になったこと。
※地代は発生します(無料ということではありません)
はてな君
どうしてこういう要件が必要なの？
いずみん
通常は、土地を利用する際には、賃貸借契約や、地上権の設定など「契約」で土地を利用する権利が成立するけど、抵当権の実行により
当事者の意思とは関係なく所有者になる者を保護する必要があるからだよ。
- 上記①の要件は満たしているが、未登記の場合でも、法定地上権は認められる。
- 更地に抵当権が設定され、その後建物がたった場合は法定地上権は認められない。
いずみん
宅建試験では、法定地上権の上記の判例は、おさえておくのがベストだよ！
宅建独学勉強｜ #一括競売 フクナビ宅建が解説！
はてな君
土地に抵当権を設定した後に建物を建てると、競売しにくいのかな？
いずみん
こういう場合にも競売ができるように、一括競売があるんだよ。
土地に抵当権を設定した後、その土地に建物が建てられた場合
債権者は土地だけでなく建物もまとめて競売にかけることができる。
この時、債権者は土地の競売代金からのみ優先弁済をうけることができる。
- AがBの為に抵当権を設定
- Aが土地上に建物を建てる
- 土地も建物も競売され、Bは土地の売却代金から優先弁済をうけることができる
- Bが一括競売を申し立てる
宅建独学勉強｜ #抵当不動産の賃貸 宅建合格者が解説！
はてな君
抵当権が設定された不動産を借りた人は保護されないの？
いずみん
この場合は、登記などの対抗要件によってきまるよ。
抵当権・賃借権の対抗要件を先に備えたほうが勝ち。
宅建独学勉強｜ #抵当不動産の第三取得者 フクナビ宅建が解説！
はてな君
抵当権の設定された不動産を買った人ってなんだか不安定じゃない？
いずみん
抵当権があると、意図せずその不動産を手放さなくてはななくなってしまうよね。ここで第三取得者の救済制度もあるんだよ。
抵当不動産の第三取得者（抵当不動産を購入した者などで債務者や物上保証人は含まない）は、抵当権者に対し、抵当権の消滅を請求できる権利。
例えばAが、Bからお金を借りて、甲建物を購入し、その建物に抵当権を設定。
そしてCが、甲建物を購入したとします。
Cは、抵当権の設定された建物を購入し、抵当権が消滅しないと困るので、抵当権者Bと相談し、いくら払えば抵当権を消滅させてもらえるかを相談し(金額等を定め)抵当権の消滅を請求できる。
抵当権者の請求に応じて、第三取得者が、抵当権者に代価を払えば抵当権は消滅する。
| 項目 | 抵当権消滅請求 | 代価弁済 |
| 請求者 | 抵当不動産の所有者（第三取得者） | 抵当権者 |
| 対象となる不動産 | 抵当不動産 | 抵当不動産 |
| 抵当権の消滅 | 請求により消滅 | 弁済により消滅 |
いずみん
抵当権消滅請求と代価弁済は、請求権者が異なるだけで、抵当権が消滅するということが共通しているよ。
抵当権の消滅の請求をするのが第三取得者か抵当権者なのかで結論は変わってくることを抑えよう！
