はてな君
媒介？とりもつ感じ？
いずみん
そうだね。この媒介契約には種類もあるんだよ。
宅建の三大書面である【媒介契約書】【重要事項説明書】【37条書面】の一つの【媒介契約書】不動産取引をする際に、宅建業者(不動産業者)と、この媒介契約や代理契約をを結ぶ際の書面です。この媒介契約・代理契約には一般媒介（代理）契約・専任媒介（代理）契約・専属（代理）専任契があります。
今回はふくなび飲食店開業の【いずみん】が媒介契約についてわかりやすく説明します！
宅建独学で受かった人が｜【媒介契約・代理契約】を解説！
はてな君
媒介契約と代理契約？大きく違うのかな？
いずみん
その権限や効果の帰属に違いがあるんだよ。
売主と買主の間に立って取引をし、契約を成立させること。
宅建業者が依頼を受けて売主又は買主を見つけて
依頼者と相手方との間での契約を取り持つこと。
いずみん
買主を探してきて売主と買主に契約してもらうというイメージ。
宅建業者が依頼者の代理人となって契約を成立させること。
媒介契約と異なり、契約は宅建業者が行い、効果の帰属は依頼者に帰属する。
いずみん
売主の代わりに業者が買主と契約し契約の効果が売主と買主の間に生ずる感じ。
宅建独学勉強｜ #媒介契約・代理契約の種類 フクナビ宅建が解説！
はてな君
契約の種類って…たくさんあるの？
いずみん
３種類あるんだよ。媒介契約でみていくよ。
- 媒介契約している業者の他の業者にも依頼してもよい
- お客さんを自分でみつけるのもOK
- 媒介契約している業者の他の業者に依頼してはいけない
- お客さんを自分でみつけるのはOK
- 媒介契約している業者の他の業者に依頼してはいけない
- お客さんを自分でみつけるのもＮＧ
宅建独学勉強｜ #媒介契約・代理契約の期間 宅建合格者が解説！
はてな君
この他のルールはないのかな？
いずみん
契約期間なども、一般媒介・専任媒介・専属専任で異なるよ！
- 一般媒介契約
- 期間に制限なし
- 専任媒介契約
- ３か月以内（これ以上の期間の約定をしても３か月に短縮される）
- 専属専任媒介契約
- ３か月以内（これ以上の期間の約定をしても３か月に短縮される）
いずみん
一般媒介契約以外は契約内容に縛りがあるから
３か月以内じゃないといけないんだよね。
- 一般媒介契約
- なし
- 専任媒介契約
- ２週間に1回以上（口頭でもOK）
- 専属専任媒介契約
- 1週間に1回以上（口頭でもOK）
いずみん
専属専任媒介契約は、密に報告しないといけないから1週間に1回以上の報告が必要だね。
- 一般媒介契約
- なし
- 専任媒介契約
- 媒介契約締結の日から7日以内（休業日不算入）
- 専属専任媒介契約
- 媒介契約締結の日から5日以内（休業日不算入）
いずみん
指定流通機構とは、基本的に不動産会社だけが閲覧可能な通称「レインズ」というサイトだよ！
ここでも専属専任媒介契約は早い対応が求められているね。期間等を表にしてみるね！
| 有効期間 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 業務処理状況の 報告義務 | 制限なし | ２週間に1回以上 （口頭でも可） | 媒介契約締結の日から7日以内 （休業日不算入） |
| 指定流通機構の 登録義務 | 制限なし | 1週間に1回以上 （口頭でも可） | 媒介契約締結の日から5日以内 （休業日不算入） |
宅建独学勉強｜ #指定流通機構 （REINS）に登録したら】をフクナビ宅建が解説！
はてな君
指定流通機構に登録したら、やらなきゃいけないことはあるの？
いずみん
登録された後の流れだね。
登録がされると、指定流通機構は登録を証する書面を発行する。
そして、宅建業者はこれを遅滞なく依頼者に引渡さなければならない。
（依頼者の承諾があれば、書面に代えてメール等での提供可）
宅建独学勉強｜ #媒介契約・代理契約の更新 フクナビ宅建が解説！
はてな君
専任・専属専任媒介契約の期間の更新は自動更新なの？
いずみん
自動更新ではないよ！ここは注意が必要だね。
専任・専属専任媒介契約は媒介契約の依頼者は3カ月の間、他の業者への依頼や、自ら買主を探すことを制限される。
もちろん依頼者の申出があれば期間の更新もできるが自動更新という特約をいれたとしても無効となる。
宅建独学勉強｜ #媒介契約・代理契約の報告は フクナビ宅建が解説！
はてな君
報告ってさっきでてきたよ。
いずみん
ここでは、売買などの申し込みがあった際や、依頼主の物件が無事に売れた場合どうするかを学ぶよ。
媒介契約の目的の物件に、売買・交換の申込があった場合、遅滞なくその旨を依頼者にしなければならない。
これは一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約問わず行わなければならない。
遅滞なく指定流通機構に【登録番号】【取引価格】【売買契約成立年月日】を通知しなければならない。
いずみん
これらは代理の場合も同じだよ。
宅建独学勉強｜ #媒介契約書 フクナビ宅建が解説！
はてな君
この媒介契約は書面は必要なの？
いずみん
宅建業者の三大書面といわれる媒介契約書もちろん書面が必要だよ。
媒介契約の種類を問わず
この契約書の内容を書面にして依頼者に交付しなければならない。
(依頼者の承諾があれば電子メールでの交付も可)
注意点
- 【売買】【交換】の場合のみ書面が必要で【賃貸】の時は口頭で可
- 売買契約書には業者が記名押印しなければならない（宅建士でないことに注意！）
- 媒介契約成立後遅滞なく交付
- 宅建業者の媒介契約でも省略できない
はてな君
媒介契約書に何が記載されているのかな？
いずみん
媒介契約にトラブルが無いように、記載内容もきまっているよ。
物件情報について
- 所在地
- 売買価格
- 建物現況調査の斡旋に関する事項。斡旋ない時はなしと記載(中古の建物のみ)
媒介契約について
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任の別）
- 有効期間
- 解除に関する事項
- 媒介違反に関する措置
- 標準媒介契約に基づくか否か（基づかないな基づかないと記載）
報酬について
ex 売買価格×〇％＋〇〇円
はてな君
この売買価格って業者の言い値なの？
いずみん
価格については、業者の主観や意見ではなく、この根拠を自主的に示さないといけないよ。
- 売買価格の根拠について、業者は自主的にその根拠を示さなけらばならない
- 価格が希望価格より高くても低くても根拠を示すことは必要
- この説明は宅建士でなくてもよい
いずみん
取引額も大きいから、金額の根拠の説明は必須になるんだよね。
この後に出てくる【重要事項説明書】【契約書面】との比較が大事だよ！
