はてな君
借家法？文字からして家を借りる法律？
いずみん
そう！借家法は借主が不利にならないための法律だよ！
前回までに学んだ借地法と並び、借家法もまた、借主を保護するための法律です。
借家権の対抗力、借家権の法定更新、解約申入期間、造作買取請求権、家賃の増減の請求権などについて規定しています。
今回は、フクナビ宅建独学ブログが借家法についてわかりやすく説明します！
宅建独学で受かった人｜ #借家法 宅地建物取引士が解説！
はてな君
借家法は、借地法のところをそのままコピペじゃダメなの？
いずみん
気持ちはわかるけど、似ているようで違うところもあるから、ここは手を抜かずに理解しよう！
宅建独学勉強｜ #借家法の適用範囲 フクナビ宅建が解説！
はてな君
借家法の適用？住民だよね？
いすみん
住民というより家を借りている借主のことだよ。
家を借りるといっても、期間や目的も違うから、規定があるんだよ。
- 家主との借家契約を結ぶ
- 使用貸借や、明らかな一時使用では適用なし
- 借家人に不利な特約は無効
宅建独学勉強｜ #借家法の期間 宅建合格者が解説！
はてな君
借家法にもやっぱり期間はあるんだね！
いずみん
そうだね。借家法も、借主保護の視点で期間もみてみよう！
- 借家法での最長期間の定めはない。（借家人が借りたいだけ借りられるイメージ）
- １年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのないものとされる。※定期借家の場合を除く
宅建独学勉強｜ #借家法の契約の更新・解約 フクナビ宅建が徹底解説！
はてな君
借家法の契約更新や解約も、やっぱり借主保護できまるの？
いずみん
そうだね。特に解約申し入れは、借地人保護色が強いよ。
- 期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人から更新拒絶の通知等がない場合、法定更新により、従前の契約と同一の条件で契約が更新される。
- ただし、契約期間については、期間の定めのない契約となる。
- 賃貸人からの更新拒絶には、借地借家法で定められた正当事由が必要となる。
- 賃貸人が更新拒絶の通知をし、期間を満了した後に賃借人がその建物の使用を継続しているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
- ただし、契約期間については、期間の定めのない契約となる。
はてな君
貸主は、正当事由（せいとうじゆ）ないと更新拒絶できないってかわいそうじゃない？
いずみん
確かに、借主の保護だからの理由でもね。
でもこういう場合は正当事由と納得できるよ！
正当事由などは、極端な事例を想像するとするっと理解できるね。
解約申入れで終了する。契約終了時は
- 賃借人からの解約 解約の申し入れ後３カ月後に終了（正当事由不要）
- 賃貸人からの解約 解約の申し入れ後６カ月後に終了（正当事由必要）
宅建独学勉強｜ #家賃の増額（減額）請求 フクナビ宅建が徹底解説！
はてな君
長期間で借りている場合、家賃の額はそのままなの？
いずみん
社会事情や税の増減など、家賃が不相応になる場合、当事者双方は、家賃の減額や増額の請求はできるよ。
一定の事情の変更があった場合に、一方当事者が他方当事者に対して、賃料の増減額を請求する権利が認められており、これを賃料増減額請求権という。
契約内容を変更する場合、通常は、双方の合意がなければ、変更はできない。協議が整わない場合は裁判所の判決でこれを定める。
家賃の増額請求が整わない時
- 借主は、裁判の判決がされるまで、自己が相当と認める額の賃料を払えば足りる。
- 増額の判決が下されたら、不足している家賃に年1割の利息を付して支払う。
家賃の減額請求が整わない時
- 貸主は、裁判の判決がされるまで、自己が相当と認める額の賃料を請求できる。
- 減額の判決が下されたら、超過して支払わせていた場合、超過額に年１割の利息を付して返還する。
いずみん
矢印の位置と、結論が逆だね。
借主からか、貸主からかそして、その結論は…という流れで抑えよう！
宅建独学勉強｜ #家賃の特約 フクナビ宅建が徹底解説！
はてな君
家賃は一番大切だけど、値上げしない特約ってつけられるの？
いずみん
家賃の増額しない特約だね。これは借主に有利な特約だから、できるよ。
- 一定期間、家賃を増額しない特約は有効。
- 家賃を減額しない特約は無効。
宅建独学勉強｜ #建物に設置した物の買取請求権 フクナビ宅建が徹底解説！
はてな君
入居時に、自分で設置したエアコンは、退去時に大家さんに買い取ってもらえたらいいんだけど…
いずみん
それ、一定の場合できるんだよ。
造作買取請求権というんだよ。
賃貸人の同意を得て、賃借人が取り付けたエアコン・建具などを賃貸借期間の満了や
解約申入れ後に、時価で賃貸人に買い取るよう請求できる。
（特約で造作買取をしない特約は可能）
※債務不履行がある時はこの請求はできない。
宅建独学勉強｜ #賃借人が亡くなったら フクナビ宅建が徹底解説！
はてな君
借主が亡くなったら、借家契約は終了するの？
いずみん
借主に、相続人等がいるかどうかなどによるね。
原則 居住用の建物で、借家人が死亡した場合、相続人が引き続き賃貸借することができる。（相続人がいない場合でも、事実婚の者・養親子などが同居していた場合も同様）
例外 賃貸借の承継を認めない特約あれば承継しない
