宅建独学【不動産鑑定評価基準】を解説！

不動産が不相応な価格（高すぎたり安すぎたり）することなく、適正な価格で取引されるために設けられた基準。
４つの価格と３つの評価方式で定められる（後出）

1. （原則）正常価格…不動産鑑定評価基準に基づいて、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格
2. 限定価格…市場性を有する不動産について、不動産と取得するほかの不動産との併合などに基づき、正常価格と同一の市場概念の下において、形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価格を適正に表示する価格
3. 特定価格…市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的のもとで、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより、正常価格と同一の市場概念のもとにおいて、形成されるであろう市場価格と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格
4. 特殊価格…一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格

不動産の鑑定評価をする際には下記3つの方式で対象不動産の評価を出す（平均で出すのではなく、対象不動産の特性等に応じて複数の鑑定評価を適用する）

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

1. 一言でいうと、その不動産を新たにかかるコスト（再調達原価）をもとに、経年劣化や機能の低下（減額修正）を差し引いて価値を求めたか価格（積算価格）
2. 適用されるケース
   • 建物・造成地・埋立地等
3. 適用されないケース
   • 既成市街地の土地のみの評価…再調達原価を計算することが困難なため

似たような物件の過去の取引事例を参考にして、対象となる物件の価格を推測する方法

• 類似物件の取引事例をたくさん集める： できるだけ条件（場所、広さ、築年数など）が似ている物件の過去の取引価格のデータを探します。
• 事情や時期の違いを調整する： 集めた事例が、例えば「売り急ぎで安く売られた」「数年前に取引された」といった場合、その事情や時期の違いを考慮して価格を調整します。
• 地域や個別の特徴を比較する： 対象物件と事例物件の立地条件（駅からの距離、周辺環境など）や、物件自体の特徴（間取り、設備など）を比較し、価格に反映させます。

将来その不動産が、どのくらい収益をだせるのかを、収益力に基づいて不動産価値を求める方法

1. 【直接還元法】 一定期間の純収益をもとに算出する（通常は１年）
2. 【DCF法】 連続した複数の期間で発生する純利益等を合計して算出する（複数年）